尽管按美元计算的名义房价创下历史新高，但考虑到通货膨胀后，实际房价已从 2022 年的峰值下跌了 4.1%。虽然有所回落，但目前的实际房价仍比 20 多年前的房地产泡沫顶峰高出 8.1%，处于历史高位。展望未来，实际房价可能还会进一步下跌。
名义价格与实际价格的区别
人们通常关注的是名义房价，但观察剔除通货膨胀后的“实际”价格同样重要。这两者揭示了完全不同的市场图景。
- 名义价格 (Nominal Prices): 指房屋的标价。按此计算，美国全国房价正处于或接近历史最高点。
- 实际价格 (Real Prices): 指剔除通货膨胀影响后的价格，更能反映房屋的真实价值。例如，一套在 2010 年价值 30 万美元的房子，考虑到通胀，其等值的价格在今天将是 45.9 万美元。
实际房价正在下跌
虽然名义价格居高不下，但实际房价的走势却完全不同。
- 全国实际房价指数比 2022 年的近期高点下降了 4.1%。
- 20 个主要城市的综合指数比近期高点下降了 3.8%。
- 自实际房价达到顶峰以来，已经过去了 49 个月。
通常，在价格大幅上涨之后，实际价格需要数年时间才能再创新高。
历史视角与未来展望
尽管实际价格有所回落，但与历史相比，它们仍然非常高。
- 当前的全国实际房价水平比 20 多年前的房地产泡沫顶峰时期高出 8.1%。
- 虽然房价存在自然的长期上涨趋势，但目前的高位仍然值得关注。
由于房屋库存增长放缓，名义价格在今年大幅下跌的可能性正在减小。然而，实际价格似乎将在 2026 年进一步下跌。