最近通过的《21世纪住房之路法案》是一项复杂的综合性法案，旨在增加美国的住房供应。然而，该法案的大部分条款实际上与增加供应关系不大，并且法案本身并未拨款，需要国会另行批准资金。其核心条款主要通过放宽限制和改变激励措施来刺激住房生产，但这些措施的实际效果存在不确定性，取决于市场参与者的反应和限制的实际约束力。总体而言，尽管法案包含一些积极的改变，但其对住房供应的总体影响可能相当有限。
宏观审视法案
可以将《住房之路法案》的条款分为三类：
- 直接或间接针对新建住房的条款。
- 旨在保护现有住房的条款。
- 其他与住房供应无关的条款。
尽管法案的总体目标是增加住房供应，但大多数条款都属于第三类，对供应几乎没有实际影响。例如，有些条款完全与住房无关，如禁止美联储在2030年前建立数字货币；另一些虽与住房相关，但不触及供应，如为公共住房安装温度传感器提供拨款。
该法案一个关键的制约因素是，它并未包含任何资金支持。法案第1202节明确指出：“未授权为执行本法案的要求而增拨额外资金。”
这意味着任何需要资金的改革都必须通过单独的国会拨款来获得。这为许多条款的生效设置了额外的障碍。
标题一：住房机会
法案的标题一包含七项条款，混合了新项目和对现有项目的修改。其中最值得关注的是以下三项：
第102节 - 点式住宅楼的联邦指南 这项条款指示住房和城市发展部（HUD）为“点式住宅楼”制定联邦指南。这类建筑在欧洲很普遍，它们只有一个楼梯，没有中央走廊，因此也被称为单楼梯建筑。取消第二个楼梯的要求可以有效降低建筑成本，估计可节省6-13%。
- 现实影响： 尽管这是积极的一步，但其影响可能相当边缘。首先，许多州已经在推动单楼梯建筑合法化。其次，该条款只要求制定指导方针，并不强制地方政府采纳。联邦指南的权威性可能会推动一些地区采纳，但不会产生革命性变化。
第103节 - 填充式地块住宅建设豁免 这项条款免除了美国农业部（USDA）农村发展计划下的填充式地块住房项目的环境审查。理论上，减少繁琐的联邦审查要求是一项真正的胜利。
- 现实影响： 影响微乎其微。一方面，该计划的许多住房建设已经享有环境评估的“分类豁免”。另一方面，该计划目前建造的住房非常少，可能每年不到5000套，而适用此豁免的填充式地块住房只占其中一小部分。因此，这项改变只影响一个本已很小的住房领域中更小的一部分。
第105节 - 联邦住房管理局（FHA）小额抵押贷款 这项条款允许HUD设立一个计划，以扩大由FHA担保的小额抵押贷款（低于10万美元）的渠道。小额贷款的主要问题是，处理文书工作的成本是固定的，无论贷款金额大小，但利润却与贷款额成正比，导致银行缺乏发放小额贷款的动力。
- 现实影响： 这是潜在影响最大的条款之一。如果能让人们更容易获得小额贷款，理论上可能会刺激更多成本低于10万美元的小型住房（尤其是预制房屋）的建设。
然而，挑战在于，2023年全美国售价低于15万美元的新建房屋仅有1000套。目前来看，这一政策能适用的新房数量极少。
当然，问题的关键不在于现在有多少低价房，而在于如果贷款更容易获得，未来会建造多少。虽然可能性不大，但也并非不可能。此外，这项计划能否成功，还取决于它是否真的被创建、结构是否合理，以及其有效性是否会被通货膨胀侵蚀（10万美元的限额不会自动调整）。
其他影响有限的条款
标题一还包括其他几项条款，但它们对住房供应的影响基本为零：
- 第101节： 改革住房咨询和金融扫盲计划。
- 第104节： 要求接受联邦拨款的地区建立公共土地数据库。但找到这些土地并非开发的主要瓶颈。
- 第106节： 设立温度传感器试点项目，以确保公共住房的温度适宜。
- 第107节： 要求HUD发布州和地方分区的最佳实践指南。但这些信息早已普及，仅发布指南难有实际作用。
结论
总的来说，标题一的内容很好地代表了整个法案的特点：它针对住房领域的一些真实问题提出了解决方案，如单楼梯建筑、环境审查负担和小额贷款激励。然而，这些措施的最终效果充满了不确定性，取决于它们所针对的限制是否真的是关键瓶颈，以及市场会如何反应。与此同时，法案中还夹杂着许多其他积极但不会增加住房供应的条款。