一份被称为“万能住房理论”的观点认为，在人们渴望居住的地方住房短缺，是导致经济增长缓慢、不平等加剧甚至生育率下降等诸多社会问题的根源。近期，美国国会通过了数十年未见的重大住房法案《ROAD 法案》，该法案的核心思想是：住房昂贵是因为建造过程被人为地变得过于困难。尽管该法案本身可能不会立即降低房租，但它的重要性在于，它标志着一个关键共识的形成——解决住房危机的根本在于增加供应。
万能住房理论
一种观点认为，现代西方社会的大部分问题都可以归结为一点：在人们想住的地方，建造的房屋太少。这个问题被称为“万能住房理论”。
当你从住房稀缺的角度审视以下问题时，会发现它们之间存在惊人的关联：
- 经济增长放缓
- 贫富差距扩大
- 生育率下降
- 肥胖问题
- 气候变化
逻辑很简单：你能负担得起的住所，决定了你的工作、通勤、家庭规模乃至政治立场。当机会集中的地方住房稀缺时，生活的所有方面都会受到负面影响。几十年来，几乎所有物质产品的价格（以工作小时计算）都在下降，唯独住房成本在飙升。人们感觉不到实际的进步，很大程度上是因为房租和抵押贷款吞噬了增加的收入。
据估算，仅纽约、旧金山和圣何塞三个城市的建筑限制，就造成了相当于美国 GDP 8.9% 的损失，约等于每位美国工人每年损失 8775 美元。
一项针对核心问题的新法案
长期以来，住房问题似乎无解，因为地方分区规划由数千个市政委员会控制，它们往往屈服于希望通过住房稀缺来提升自身资产价值的房主。然而，国会最近通过的 《ROAD 法案》 标志着一个转折点。
这项法案是几十年来最重要的住房立法，其基础理念直击“万能住房理论”的核心：住房价格昂贵是因为建造过程被人为地变得过于困难。
法案的关键措施包括：
- “立即建造”条款：将联邦拨款与城市住房增加的成果挂钩。增加住房的城市获得更多资金，反之则减少。
- 简化繁文缛节：精简联邦政府资助项目的环境审查流程。
- 推广新建筑形式：指示联邦住房部门为最高六层的单楼梯公寓楼制定指导方针，这一改革有望解锁更多住房供应。
- 废除过时规定：取消了对工厂预制房屋必须安装在永久性带轮底盘上的要求，这项规定曾为每套房屋增加数千美元成本。
这项法律的革命性之处不在于具体的条款，而在于它接受了一个基本前提：“如果我们有更多的住房，价格就会下降。”
州级先行实验
国会的行动之所以有底气，是因为这些增加供应的理念已经在地方层面得到了验证。
- 新西兰奥克兰：2016 年，该市对四分之三的独栋住宅用地进行了重新分区，允许建造公寓。五年内，建筑量几乎翻了一番，研究估计，如今奥克兰的租金比未改革时低了约 23%。
- 美国奥斯汀：德州奥斯汀市在过去十年中，通过合法化公寓、取消最低停车位要求和缩小最小地块面积等措施，使其住房存量增加了 30%。仅在一年内，奥斯汀的租金就下降了 6%，是美国所有大城市中降幅最大的。
从加利福尼亚州到蒙大拿州，再到德克萨斯州，越来越多的州都得出了相同的结论：解决住房问题需要建造更多房屋。
为何租金不会马上降低
尽管《ROAD 法案》意义重大，但它不太可能立即解决住房成本高昂的问题。
首先，法案本身是温和的。它几乎不包含任何新增资金，并且分区规划的权力仍然掌握在地方政府手中。其次，高昂的抵押贷款利率和缓慢的全国住宅建设速度也限制了其短期效果。
住房问题就像一扇有多重门锁的门；这项法律只是解锁了联邦层面的那把锁，并给了各州一套更好的钥匙。其他的门锁依然紧闭。
过去，人们将昂贵的住房视为一种无法改变的自然现象。而《ROAD 法案》最重要的成就，是它为解决问题建立了共识。它本身不会建造一砖一瓦，但它奠定了未来数百万套住房得以建造的基础。在美国政治中，形成共识往往是最耗时、也最坚固的建材。