解决美国住房短缺问题常常陷入“邻避主义”（NIMBY）的僵局，即居民反对在自家后院进行任何开发。一个新颖的解决方案提出，与其对抗，不如直接向同意新建住房的社区居民提供数千美元的现金奖励。一项研究表明，这个方法可能奏效，因为大多数人都有一个“愿意接受”的价格，但所需金额因社区密度、财富和项目类型而异。尽管存在挑战，这种直接向居民付费的策略，可能比目前向地方政府提供激励的措施有效得多。
难以逾越的“邻避”困境
在美国，几乎所有解决住房短缺的努力都会遇到一个根本性障碍：“别建在我家后院” (NIMBY)。
每当有新的开发项目被提出时，现有居民总会激烈反对，理由包括：
- 破坏“社区特色”
- 增加交通拥堵
- 损害房产价值
这种政治格局极不平衡，因为最能从新住房中受益的未来居民尚不住在此地，因此在政治进程中没有发言权。即使州政府出台法案试图绕过地方限制，邻避主义者也总能找到变通的办法，导致改革屡屡失败。
一个激进的新思路：给钱
一种新的方法可能打破僵局：如果无法击败邻避主义者，那就给他们钱。
最近，一些智库提出了一个结构相似的方案：如果一个社区批准了足够多的新住房建设，那么该社区的每位居民都将从联邦政府那里获得数千美元的支票。其理论是，现金的诱惑可以软化最坚定的反对者，同时激励那些原本漠不关心的人转而支持新开发。
“这个想法是为了撼动地方的政治经济格局，”美国进步中心的高级研究员查德·迈塞尔说。“你试图在削弱根深蒂固的利益集团的同时，创造一个当前不存在的新政治支持群体。”
每个人都有一个价码
虽然这个想法从未被实践过，但一项即将发表的研究表明它可能行得通。研究人员对纽约、洛杉矶等高房价地区的约 1700 名居民进行了调查，让他们评估一系列住房开发提案，并同时提供 250 至 9000 美元不等的现金奖励。
研究结果估算出了一个“愿意接受的价格”：说服中位数选民从反对转为支持项目所需的金额。
- 超过 80% 的受访者至少接受了他们收到的一个提案。
- 这表明，几乎每个人都有一个可以被说服的价格。
影响价格的关键因素
说服居民所需金额的多少，主要取决于社区的现有状况。
社区密度是决定性因素：
- 高密度地区（如市中心的高楼公寓）：居民通常只需几百美元，甚至无需付费就愿意支持新开发。
- 中等密度地区（如混合了独栋住宅和公寓的城市社区）：所需金额上升至数千美元。
- 低密度地区（如郊区的独栋住宅区）：所需金额远超 5000 美元。
项目类型也至关重要：
- 如果项目建在自家隔壁，所需金额会翻倍。
- 如果项目密度远超周边（如在独栋住宅区建联排别墅），所需金额会翻四倍。
- 如果项目被指定为低收入住房，所需金额则会翻五倍。
“这很符合直觉，”研究报告的合著者、政治学家迈克尔·汉金森说。“被独栋住宅包围的郊区居民，可能比已经住在高楼林立地区的城市居民对新开发更敏感。”
在平均收入超过 15 万美元的低密度郊区，即使是研究人员提供的最高金额 9000 美元，也不足以说服中位数居民支持新项目。
比现有政策更有效的策略？
目前，政府更倾向于向批准新住房的地方政府提供财政激励，例如用联邦资金资助公园、道路等基础设施建设。
然而，研究发现这种间接方式的效果远不如直接给钱。
当补偿以“公园和街道基金”的形式提供时，居民要求的金额是直接提供现金时的 10 倍。
过去十多年里，住房倡导者尝试了各种方法，从宣传经济效益到组织支持者集会，再到推动州级立法，但都未能有效缓解住房短缺。也许，现在是时候停止与邻避主义者对抗，转而用直接的经济利益让他们同意开发。