近期的租金管制措施，例如纽约市对稳定租金公寓实行的租金冻结，虽然在选民中广受欢迎，但历来遭到经济学家的普遍反对。主流观点认为，租金管制会减少住房供应，从长远来看损害可负担性。然而，经济学家 J.W. Mason 提出了一个与众不同的看法：在住房供应本已受限的市场中，精心设计的租金管制并不会抑制新建筑的开发，反而能保护租户免于流离失所，并有助于推动更广泛的住房改革。
主流观点的缺陷
传统经济学理论认为，租金管制会降低提供租赁住房的利润，从而导致供应减少。但这种分析忽略了一个关键背景。
- 实施背景： 租金管制通常出现在那些住房供应已经受到严格限制的城市，如纽约和旧金山。这些限制可能来自土地使用法规、可建筑土地的稀缺或其他因素。
- 核心作用： 在这种供应受限的市场中，业主获得的租金大部分是 “经济租金”——即并非来自其生产贡献，而仅源于市场准入门槛的超额收益。
- 实际效果： 因此，租金管制的主要作用不是减少供应，而是将一部分经济租金从业主重新分配给租户。
在一个供应已经被土地使用规则或其他因素限制的情况下，租金管制并不会对供应造成任何额外的限制。
政治现实与供应改革
许多租金管制的批评者主张，我们应该专注于解决供应问题，而不是重新分配租金。然而，处理短期问题和长期目标并不矛盾。
- 短期需求： 对于今天就面临流离失所风险的租户来说，未来的供应侧改革远水解不了近渴。
- 政治推动力： 租金管制可以通过为现有租户提供居住安全感，来减少他们对新建开发的抵制。当人们不再担心新项目会推高租金、导致自己被赶走时，推动供应侧改革的政治阻力就会减小。
- 纽约的例子： 如果没有 2019 年加强的租金法案，纽约市就不太可能通过后续的土地使用和分区改革。
对新建项目的影响有多大？
一个常见的担忧是，租金管制会吓跑开发商，从而抑制新住房的建设。但实际情况并非如此，主要原因在于监管设计的细节。
- 新建筑豁免： 大多数租金管制政策，包括纽约市的政策，都豁免了新建筑。例如，在纽约，只有房龄超过 50 年的建筑才需要遵守租金规定。
- 开发商的考量： 开发商在决策时，并不会考虑一个项目 50 年后的租金收益。他们更关注当下的市场回报。
- 自愿选择： 在纽约，许多新建筑实际上自愿加入了租金管制体系，以此换取税收补贴。这表明，在有吸引力的激励措施下，开发商认为这是一个值得的权衡。
我们现在在纽约市看到的新建住房数量比过去几十年都要多。所以很明显，有些东西是有效的。
对研究的误读：以旧金山为例
2018 年一项关于旧金山租金管制的研究被广泛引用，该研究发现政策导致租赁住房供应减少了 15%。然而，对这项研究的解读常常忽略了关键细节。
我认为这实际上是一个关于监管设计不当的研究。
这项研究揭示的问题是：如果你实施严格的租金管制，但不限制业主将租赁住房转换为其他用途（如共管公寓），那么业主就会有动力这样做。
- 问题根源： 供应的下降并非因为新建筑减少，而是因为现有的租赁单元被转换为共管公寓（condo）。
- 解决方案： 设计良好的租金管制，比如纽约市 2019 年的改革，可以直接禁止这种转换，从而堵上这个漏洞。
住房质量与维护问题
在所有反对意见中，关于租金管制可能导致业主削减维护开支、使住房质量下降的担忧，是最为合理的。
- 潜在风险： 如果租金被压得过低，最终会达到一个临界点，使得业主无力或不愿进行基本维护。
- 目前状况： 目前来看，我们离那个临界点还很远。纽约市租金指导委员会的研究表明，大多数建筑的租金收入远高于其运营和维护成本，利润率中位数约为 40% 或 50%。
- 特殊情况： 确实存在少数由非营利组织拥有、服务于最低收入租户的建筑面临维护困难，但这主要是因为租户无力支付更高租金，而非租金管制本身。
居住安全与市场效率
批评者认为，租金管制鼓励人们（如子女已搬走的“空巢老人”）继续占据大户型公寓，造成住房资源的低效分配。但这种观点忽视了居住安全本身的价值。
- 居住权是社会目标： 让一个在社区生活了多年的居民有权继续留下，这是一个合理的社会目标。
- 提升市场灵活性： 为租户提供居住安全感，可以减少人们为了获得安全感而被迫购房的压力。购房的交易成本高昂，且将人锁定在特定地点，反而降低了市场的灵活性。
- 更高效的选择： 如果租房也能提供长期稳定，更多人会选择租房。这将使劳动力更具流动性，人们可以更轻松地搬到就业机会更好的地方，从而形成一个更灵活、更高效的住房市场。