英国经济正因其住房模式而陷入困境。过去四十年，英国将房产作为核心财富工具，但如今房价停滞不前，租金却持续飙升，导致租房者和年轻人负担沉重。同时，拥有房贷的家庭也面临资产缩水和再融资成本上升的风险。问题的根源在于，银行、消费乃至政治联盟都围绕着不断上涨的房价而建立。要解决这个问题，需要增加住房供给并减少投机，但这会损害现有房主的利益，因此在政治上极难推行。
失灵的财富引擎
近四十年来，英国经济的运行依赖一个核心前提：房价持续上涨。然而，这一趋势已经结束。全国名义房价近三年来几乎没有变化，而伦敦公寓的实际价值已从 2021 年的峰值下跌了 12.4%。
尽管房价停滞，租金却并未下降，反而加速上涨。自 2022 年中期房价增长见顶以来，租金上涨了 27.7%。这造成了一种双输局面：
- 房东：房产的实际价值正在缩水。
- 租客：租房成本持续上升，侵蚀了储蓄能力，使得购房首付变得更加遥不可及。
对于持有房产的人来说，资产正在贬值；而对于没有房产的人来说，居住成本却在增加。
住房如何重塑英国经济
“让房价下跌”并不能解决问题，因为英国的政治和经济结构已经与房产深度绑定。如今，社会的主要分界线已不再是劳动收入和资本收入，而是取决于是否拥有资产。
- 财富的集中：住宅物业及其土地占英国家庭净资产的 60% 左右。对于普通家庭而言，房产是唯一可见、易得且税收优惠的财富储存方式。
- 金融的偏向：英国约一半的银行贷款流向了抵押贷款，而只有约 15% 流向了企业。相比之下，德国的这一比例接近一比一。这表明，英国的金融体系主要在为现有资产（房产）的膨胀服务，而非为新的生产性投资提供资金。
- 消费的依赖：过去几十年的消费增长，很大程度上依赖于房主通过房屋净值提取（equity withdrawal）获得的信贷。当房价停止上涨时，这个消费引擎就熄火了。
历史的根源与政治的分裂
当今的局面源于一系列历史政策的累积效应，这些政策将英国公民塑造成了以房产为中心的个体。
- 撒切尔时代的遗产：1980 年的《住房法》通过“购买权”（Right to Buy）计划，将大量公共住房以大幅折扣出售，将其转变为可交易的金融资产。
- 金融自由化：1986 年的“金融大爆炸”（Big Bang）改革，促使零售银行业务从企业贷款转向有抵押的家庭贷款。
- 投资工具的出现：“购房出租”（buy-to-let）抵押贷款的引入，使住宅物业成为一种可利用杠杆的投资品。
这些政策最终导致了深刻的代际和政治分裂。如今的选民结构可以粗略地分为三类：
- 资产持有者：50 岁以上的房主，是保守派的坚定支持者。
- 租房者：40 岁以下的城市租客，主要支持工党、自由民主党和绿党。
- 背负房贷的中间派：有负债的工薪阶层房主，是摇摆不定的关键选民群体，他们的财务状况直接影响选举结果。
抵押贷款持有者的困境
对于“背负房贷的中间派”来说，房价停滞或下跌带来了多重冲击。
他们同时面临资产财富缩水、无法利用资产获取信贷以及需要支付更多现金来持有该资产的困境。
- 负资产风险：如果房价继续下跌，近期高位入市的买家很容易陷入负资产，即房屋市值低于剩余贷款额。
- 再融资冲击：英国的抵押贷款通常是短期固定利率（2-5 年），与美国的 30 年标准相差甚远。这意味着利率变化会迅速传导至家庭。约 360 万户家庭 将在未来几年从低利率转向高利率，面临月供大幅上涨。
- 失去信贷渠道：房价下跌意味着房屋净值减少，房主无法再像以前那样通过再抵押来获取资金用于消费或投资。
无解的政治难题？
任何真正有效的解决方案都面临一个无法回避的政治现实：它必须以削弱当前占选民多数的房主所持有的住房财富为代价。
可行的政策选项是明确的：
- 大规模建设：英国的住房建设速度远低于政府目标和实际需求。例如，伦敦的住房建设量仅为规划目标的 三分之一 左右。相比之下，东京的人均住房建设量是伦敦的近三倍，且房价基本保持稳定。
- 限制外部投机：全球资本将英国房产视为安全港，进一步推高了价格。在伦敦，约 27% 的住宅交易由外国买家完成，研究表明这直接导致了本地房价上涨。
然而，由于这些措施会直接触动现有房主的利益，四十年来，它们一直被政客们“礼貌地”搁置一旁。英国似乎正走向一个缓慢而痛苦的调整期，类似于日本自上世纪九十年代以来的经历。在这个过程中，房价长期停滞，整个社会将不得不重新定义财富的来源和经济的增长模式。