美国现有的住房体系以郊区独栋住宅为主，是为早已过时的人口结构和社会需求而设计的。这种模式导致了严重的住房短缺、房价高昂和城市无序蔓延。未来的改革不仅需要通过“后院加建”和增加多户住宅等方式放宽限制，更需要重新启用有效的城市规划，优化街道、交通和公共空间，从而在解决住房可负担性的同时，让城市和郊区变得更宜居、更有活力。
百年模式的失灵
美国当前的住房问题源于一个近百年前形成的模式。二战后，为了应对婴儿潮和人们逃离破败城市的愿望，郊区化成为了发展的蓝图。
- 固化的法律： 大面积的独户住宅、双车库和大型购物中心不仅是消费者的偏好，也被严格的分区法规 (zoning codes) 写进了法律。
- 过时的现实： 这种模式是为核心家庭和汽车生活而设计的。但如今，美国家庭规模正在变小，人口正在老龄化，低移民率也预示着劳动年龄人口将减少。
- 核心矛盾： 气候变化和自动驾驶等新技术也在挑战原有的城市形态。结果是住房稀缺、昂贵且不断向外扩张，引发了严重的可负担性危机。
我们的住房短缺是许多美国问题的上游，从生活成本、日益零和的政治，到我们似乎难以摆脱的全国性坏情绪。
改造郊区：未来的住房图景
未来美国住房的变革中心将在郊区。通过放松管制，郊区可以从单一的住宅区演变为更丰富、更有活力的社区。
想象一下 2076 年的郊区：
- 多样化的住房： 原本的独栋住宅旁出现了小型附属住宅单元 (ADU)，一些大房子被改造成双拼或三拼屋，甚至出现了小型公寓楼。
- 商业与住宅融合： 住宅区与商业区之间的严格界限被打破。街角出现了社区杂货店、诊所，甚至有人在车库里开起了甜甜圈店和自行车修理铺。
- 公共生活回归： 由于每英亩土地上居住了更多人，住房成本下降。人们更多地依赖共享自动驾驶汽车，释放了大量停车空间。社区里有了更多的行人，公共领域变得更丰富、更有连接感。
YIMBY 运动的推动力
“是的，请建在我家后院”（YIMBY）运动是实现这一愿景的关键。他们已经成功推动了多项改革。
- 放宽限制： 包括加州在内的十几个州已立法允许在住宅用地上建造 ADU，许多州也允许建造联排别墅等更密集的住房。
- 淘汰过时法规： 社区正在迅速废除最低停车位要求，这使得停车场可以被改造成住房或其他更有用的设施。
- 未来的趋势： 专家预测，“纯独栋住宅分区已死”。未来的郊区地块上，拥有第二个居住单元将成为常态。
“我预计，今天大多数的带状购物中心和购物中心将逐渐转变为混合用途的袖珍社区。” — M. Nolan Gray, California YIMBY
规划的缺失：仅靠市场是不够的
尽管 YIMBY 改革方向正确，但仅仅放松管制、依赖自由市场并不能解决所有问题。许多城市和郊区的设计本身就存在缺陷。
“我认为 YIMBY 运动完全忽略了规划的重要性。即使我们废除了所有分区法规，也无法实现一个设计良好、生活质量高的社区。” — Robert Goodspeed, 密歇根大学城市规划副教授
分区法规通过微观管理每个地块的用途而产生问题，而城市规划的重点应该是公共领域。它负责连接整个社区的基础设施，如道路、交通、公园和公共设施。
一个关键的例子是街道设计：
网格状街道 更具渗透性，可以轻松吸收更多居民，因为它提供了多种穿行路径。
迷宫般的死胡同 将交通集中在少数几个堵塞点，即使人口温和增长也会让居民感到不堪重负。
planners have become so bogged down enforcing the tedious minutiae of zoning codes. “Zoning has utterly consumed planning, to the point that many city planning departments now do little that would resemble what a normal person might think of as planning,” he writes in his book Arbitrary Lines. Gray calls for abolishing zoning altogether, and freeing up municipal planning offices for more useful work that can accommodate the changes we know we need to make to our housing stock.
解放规划师，让他们从执行繁琐的分区法规中解脱出来，专注于设计能够适应未来变化的、更具人性化的社区，这可能是未来的方向。
未来道路：改造旧城还是建设新城？
对于如何实现更好的城市，存在不同的思路。
- 建设新城： “加州永久”（California Forever）项目试图在湾区从零开始建造一座新城市，以步行和公共交通为中心，容纳 40 万人。这是一个大胆的尝试，但面临监管和成本的巨大挑战。
- 修复旧城： 另一个思路是修复现有城市。通过引入欧洲常见的“庭院街区”等设计，可以在城市中心提供宽敞、阳光充足且绿化丰富的多户住宅，吸引人们回归。
难以预测但充满希望的未来
未来并非只有一条路。自动驾驶汽车的普及可能会加剧城市蔓延，因为人们愿意忍受更长的通勤时间。但气候变化和水资源短缺也可能促使人口向中西部等传统城市回流。
最终，目标不是找到一个完美的蓝图，而是创造一个开放且多元的住房体系，以容纳美国社会不断变化的偏好。过去半个世纪的单一模式不仅导致了高昂的房价，也扼杀了人们对不同生活方式的选择。如果我们能为更多的生活方式腾出空间，并大胆构想如何实现它们，我们可能会发现，未来的可能性远比现在更广阔。