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纽约通过租金冻结令：租客的胜利与房东的困境
纽约市刚刚批准了一项引人注目的租金冻结政策，影响着大约一百万套租金稳定公寓。这项由市长佐兰·曼达尼推动的举措，兑现了他竞选时的核心承诺，旨在缓解租客的经济压力。从今年10月1日起，这些公寓的一年期和两年期租约将暂停涨租。这一决定被租客们视为“历史性的胜利”，因为纽约的住房危机由来已久，许多人将收入的一大部分用于支付房租。然而，房东和业主团体对此表示强烈反对。他们认为，在水电、税收和维修等运营成本不断上涨的背景下，冻结租金会使老旧楼宇的维护变得更加困难，最终可能导致住房条件恶化，甚至引发法律挑战。这使得政策的长期效果充满了不确定性。
要点
- 1纽约市租金指导委员会以7比1的投票结果，决定对约100万套租金稳定公寓实施为期一年的租金冻结。
- 2该政策是市长佐兰·曼达尼竞选承诺的核心部分，他将此举称为“工薪阶层的应得宽慰”。
- 3房东团体警告称，冻结租金将妨碍楼宇的维护和修缮，因为运营成本在过去一年中上涨了5.3%。
- 4一名代表房东的委员会成员在投票前辞职，称整个过程是“一场戏剧”，结果早已内定，引发了对委员会独立性的质疑。
视角
租客权益倡导者
这项决定对大约240万居住在租金稳定公寓的居民来说是“改变生活的”。在经历了连续几年的租金上涨后，这次冻结为他们提供了急需的喘息空间。
房地产行业协会
委员会无视了其自身关于运营成本上升的数据，做出了一个“糟糕的决定”。这将加速住房存量的恶化，最终让租客的处境变得更糟。
辞职的委员会成员
这个决定在去年的竞选活动中就已做出。委员会被要求必须通过租金冻结，无论数据怎么说。之后的一切，包括听证会和公众意见，都只是“戏剧”而已。
这项政策的出台并非凭空而来，它根植于纽约市长期的住房问题。
历史背景
纽约市的住房危机由来已久。为了应对二战后租金快速上涨和住房空置率急剧下降的问题，市政府于1969年成立了租金指导委员会（RGB），并引入了租金稳定系统，旨在确保部分公寓的租金保持在可负担的水平。这些公寓大多位于1974年以前建造、拥有6个或更多单元的楼宇中。然而，尽管有这些规定，住房成本仍然是纽约客最关心的问题之一。数据显示，超过一半的租客将收入的30%以上用于支付房租。
根据2023年的调查，纽约市的整体净租金空置率仅为1.41%，这表明市场极度紧张，给了房东提高租金的巨大空间。
争议焦点
本次租金冻结最大的争议之一在于其决策过程的公正性。市长曼达尼在上任后任命了租金指导委员会九名成员中的六位，这被外界视为确保其竞选承诺得以实现的关键一步。代表房东利益的委员会成员克里斯蒂娜·史密斯在投票前数小时突然辞职，使这一争议公开化。
史密斯在辞职信中直言：“这个决定扩大了楼宇运营成本与合法收入之间的差距……当这些楼宇倒下时，付出代价的不是投赞成票的人。”
她的行为加剧了人们的担忧，即这个决定更多是政治驱动而非基于对经济数据的独立评估。委员会主席则反驳了这一说法，坚称委员会成员是独立履行职责的。
经济影响
对于房东而言，租金冻结意味着实实在在的财务压力。行业协会指出，许多楼宇业主正面临着高昂的水电费、保险费和房产税账单。租金指导委员会自己的研究也发现，在过去一年里，房东的运营成本上升了5.3%。在收入被冻结而支出持续增加的情况下，许多人担心楼宇的维护将无法为继。
一个更严峻的后果是，部分房产可能陷入财务困境，甚至面临止赎和破产。一位继承了一栋7单元楼房的业主表示，她每年的租金总收入约为10.4万美元，而包括水费在内的各项成本已达到10.5万美元。她说：“如果他们冻结租金，我的楼可能就要被银行收走了。”
Q&A
Q: 为什么租金冻结对租客如此重要？
A: 因为纽约的房租实在太高了。在租金稳定公寓里，中位数租金约为每月1600美元，而市场价公寓的租金在热门区域则超过4000美元。许多租客，尤其是低收入和有色人种家庭，依赖这些稳定公寓才能留在城市里。冻结租金为他们提供了直接的经济减负。
Q: 租金冻结有过先例吗？
A: 有的。在前市长白思豪任内，纽约曾在2015年、2016年、2020年和2021年初实行过租金冻结。但之前的冻结大多只针对一年期租约，而这次的政策同时覆盖了一年期和两年期租约，范围更广。
你知道吗？
根据纽约公寓协会的估计，由于维修成本过高，房东认为出租也无法收回成本，因此选择将大约5万套租金稳定公寓空置，形成了所谓的“幽灵公寓”。
来源
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