对“拥有住房”的社会偏见正在催生一系列有害政策。这些政策，包括对租赁市场的敌视、租金管制、延长驱逐程序以及限制机构投资者参与“建后出租”项目，共同推高了住房成本并压低了供应。其结果是，那些无力支付首付的人在住房市场中受到了不成比例的惩罚。这些干预措施扭曲了市场，导致房屋空置、租赁合同失效，并使租金管制在极端情况下演变为一种变相的所有权。
对租房者的偏见
社会上普遍存在一种奇怪的观念，认为不拥有自己居住的房屋是件糟糕的事。这种观念导致了对购房的大量补贴和对租房的积极干预。
- 惩罚穷人： 如果你付不起首付，政策的潜台词就是“我们不希望你住在这里”。
- 不信任租赁关系： 很多人认为租房是一种“被剥削”的行为，交易本身不可能是公平的。
- 缺乏“改善”社区的动力： 一些人认为，租房者因为不拥有房产，所以不会努力推高房产价值，特别是不会积极参与阻止新建住房。
结果是，如果你不愿意或不能在一个地方长期居住，或者你负担不起首付，你就会受到严厉的惩罚。
“建后出租”其实是好事
尽管“建后出租”（Build-To-Rent）模式能有效增加住房供应，但它却遭到了强烈的政治反对。国会一项有益的住房法案就因加入了旨在禁止该模式的条款而受到阻碍，该条款可能导致新建独栋住宅减少10%。
参议员沙茨（Schatz）在参议院发言时指出，住房法案存在一个“问题”。他说，其中一部分的“内容非常奇怪”，即任何拥有并出租超过350个单位的人“必须出售”。沙茨称这种针对“建后出租”的语言是“起草错误”。然而，伊丽莎白·沃伦（Elizabeth Warren）参议员坚称这一规定是有意为之，并得到了90名参议员的支持。
反对者的核心论点往往经不起推敲。有人声称，“建后出租”不会带来新的供应，因为它只是在土地、许可和工人等资源受限的市场中与其他类型的建筑进行权衡。这实质上是在说，我们不可能建造比现在更多的住房，因此提高成本和限制方法也不会减少供应。
一个更常见的混淆在于未能区分存量和流量：
- 存量： 机构投资者拥有的独栋住宅不到美国总量的 1%。
- 流量： 机构投资者建造了约 8% 的新建独栋住宅（用于出租）。
因此，如果你关心增加住房供应并改善租房者进入郊区的机会，那么禁止机构投资者拥有房屋将是适得其反的。
沃伦的全方位反对
伊丽莎白·沃伦的立场比简单反对“建后出租”更为极端。她似乎反对一切租赁住房。起初，她的立场是投资者可以建造公寓楼，但不能建造独栋住宅用于出租。
正如我担心的那样，指出这种立场的前后不一致，并不会让他们支持建造房屋，反而会让他们试图禁止建造公寓楼。
两天后，这果然发生了。沃伦开始向建造多户公寓和活动房屋的机构投资者发出威胁信。她似乎偏执地认为，只要有人在住房供应中获利，就应该被阻止。
企业所有权的真正风险
反对企业拥有住房的标准论点大多是无稽之谈。然而，有一个更具说服力的论点值得关注：
迈克尔·瓦萨（Michael Vassar）指出：“只要他们对住房生产没有政治影响力，这个论点就是合理的。但你绝对不希望看到有集中的利益集团去减少必需品的供应。”
换句话说，如果企业拥有大量房地产，它们可能会成为新的 “邻避主义者”（NIMBYs），利用政治影响力阻止新的住房建设以维持其资产价值。
不过，也有有力的反驳观点：
- 企业房东，特别是多户住宅的房东，通常也希望自己能继续建设。
- 对于大型机构（如黑石集团）来说，要动员人员参加无数个地方会议来阻止单个建筑项目，并不比个人房主更容易。
- 如果住房所有者（如先锋集团 Vanguard）同时在整个经济中拥有广泛的利益，他们仍然会有动力去支持建造房屋。
总的来说，企业拥有房地产对新建住房能力的负面影响可能并不大。
“住房是给人住的，不是给公司的”
这个口号被用作一项法案修正案的标题，该法案旨在禁止企业购买新建房屋用于出租。这是一种极具破坏性的逻辑。
正如亚历克斯·塔巴罗克（Alex Tabarrok）所说：“没有人反对机构投资者拥有公寓楼。但当这些投资者拥有独栋住宅时，人们的脑子就乱了。……‘食物是给人吃的，不是给公司的’，所以我们应该取缔珀杜农场和麦当劳吗？”
租赁住房改善了劳动力的流动性，并为那些不想承担购房风险的人提供了选择。在2008年金融危机后，正是机构投资者介入吸收了不良资产，帮助稳定了市场。禁止他们参与，下一次危机谁来扮演这个角色？
其他市场扭曲
延长驱逐程序
在许多城市，租户可以拖欠数月租金，迫使房东花费大量金钱和时间通过法律程序收回房产。政府资助“驱逐辩护”加剧了这一问题。
这导致了几个“资产负债表外”的成本：
- 更严格的租户筛选： 由于接纳边缘申请人的风险变得极高，房东被迫提高筛选标准。
- 房东的损失： 房东的公寓被“偷走”，还必须自掏腰包支付律师费。
- 供应增长放缓： 开发商因风险增加而减少建造新单位，最终导致所有人的租金上涨。
洛杉矶的租金管制
洛杉矶市议会投票决定，对受租金稳定法保护的公寓（约占市场75%）的年租金涨幅设定在1%至4%之间。
梅根·麦卡德尔（Megan McArdle）评论道：“这太疯狂了。他们将年租金增长设定为永久低于成本增长。”
这种低于通货膨胀的租金上限，意味着实际租金会逐年下降。对于1978年10月之前建造的房屋，房东的建筑将停止盈利，租户将有效地拥有它。
先进的租金管制与所有权无异
当租金管制达到极端时，它与所有权几乎没有区别。租户虽然不能转让房产，但拥有巨大的留置权价值。
- 真实案例： 一位纽约同事住在曼哈顿市中心的一套租金管制公寓里，月租仅为 436美元。她和兄弟姐妹的年总收入为65万美元。这套公寓是她父亲从60年代继承下来的。
- 空置的“幽灵公寓”： 纽约市有超过3万套永久空置的公寓，因为翻新和维护的成本高于法律允许收取的租金。
- 合同失灵： 英国的一项新法案规定，房东在租户签署合同前不能要求支付租金。一旦合同签署，即使租户拒绝支付，房东也必须交出钥匙。而启动驱逐程序需要至少3个月的欠租和4周的通知，实际上意味着房东在4个月内无能为力。
这种政策的最终结果是，理智的房东要么选择自己居住，要么直接出售房产，而不是将其出租，从而进一步减少了租赁市场的供应。
希望在于供应
尽管政策环境令人沮丧，但增加住房供应仍然是解决问题的根本。当市场上有充足的房源时，租房者就拥有了更大的议价能力。
亚历克·斯塔普（Alec Stapp）分享说，他让AI助手Claude为他进行市场比较分析并起草了一份还价信。结果，房东同意将他的租金降低8%。他感谢Claude，也感谢他所在的“YIMBY之都”美国，因为大量的住房建设给了他谈判的筹码。