近年来，美国部分城市租金出现下降，其中德克萨斯州奥斯汀尤为突出，其租金在过去一年下降了 6%。这一下降被归因于该市采取的一系列旨在大幅增加住房供应的改革措施，例如放宽建筑法规和取消停车位要求。尽管增加供应被普遍认为是解决住房危机的关键，但学界对于奥斯汀的成功存在争议，一些经济学家认为，租金下降更多是市场周期性波动的结果，而非完全由政策驱动。尽管如此，奥斯汀的经验为其他城市提供了一个重要的政策参考，即通过多方面改革来应对住房负担能力问题。
奥斯汀的住房繁荣与租金下降
在经历了疫情期间的租金飙升后，美国全国的租金中位数开始回落。其中，奥斯汀的表现最为亮眼，其租金在过去一年中下降了整整 6%，降幅超过美国任何其他大都市区。目前，该地区的租金中位数已大致回落到疫情前的水平。
这一成就被广泛视为“YIMBY”（Yes in My Backyard，即“欢迎来我家后院建房”）运动的成功典范。在过去十年中，奥斯汀通过了一系列政策改革，旨在简化和促进新住房，特别是公寓楼的建设。
经济学家们普遍认为，要降低房价，城市需要进行供应侧改革，减少那些使建造公寓楼变得异常困难的繁琐法规。
奥斯汀的多方位改革措施
奥斯汀的独特之处在于其改革的广度和全面性。它并非只依赖单一政策，而是从多个角度同时着手，解决了住房建设中环环相扣的障碍。这就像打开一把有多重门锁的门，只解开其中一把是没用的。
奥斯汀采取的关键措施包括：
- 更新分区法规：允许在特定区域自动建造高层公寓，而无需逐一通过漫长且昂贵的审批程序。
- 取消停车位要求：在 2023 年几乎完全取消了新建住宅的最低停车位规定，这降低了建设成本，并释放了土地空间。
- 简化附属住宅单元（ADU）建设：使在独栋住宅地块上建造小型附属住宅变得更加容易。
- 放宽独栋住宅限制：允许在原先只允许建一栋房子的地块上建造最多三栋住宅，并大幅缩小了最小地块面积要求。
- 设立密度奖励：允许开发商建造更高的建筑，条件是他们必须预留一部分单元作为有收入限制的平价公寓。
- 推广单楼梯公寓楼：允许建造五层以下的单楼梯公寓，这可以显著降低建筑成本并提供更灵活的户型设计。
这些全面的改革使得奥斯汀在 2015 年至 2024 年间增加了 12 万套住房，其住房存量惊人地增长了 30%。
全国趋势与因果关系之辩
尽管奥斯汀的改革看起来成效显著，但我们也必须看到一个更大的背景：自 2022 年左右以来，全美范围内的租金也普遍下降。丹佛、圣安东尼奥和波特兰等城市都出现了大幅租金回落。这主要是因为在疫情初期租金飙升的刺激下，开发商在全国范围内，尤其是在“阳光地带”建造了大量新公寓。
这就引发了一个核心问题：奥斯汀的租金下降究竟是其政策改革的直接成果，还是仅仅是市场自然供需周期的一部分？
“奥斯汀的住房供应成功故事在大多数住房圈子里都是一个老生常谈的话题……不幸的是，我认为这种对数据的随意观察并不能说明什么问题。” —— 约翰·蒙德拉贡，旧金山联邦储备银行经济学家
一些持怀疑态度的经济学家认为，住房供应限制（如分区法规）对大都市区的整体房价影响可能没有人们想象的那么大。他们指出，当租金上涨时，开发商自然会建造更多房屋以获取利润，这会形成一个“繁荣-萧条”的周期。当供应过剩时，租金就会下降，这与奥斯汀的情况相符。
为何增加供应依然是关键
尽管存在学术上的争议，但这并不否定增加住房供应的重要性。事实上，几乎没有专家会否认供应在决定成本中的关键作用。争议的焦点更多在于，分区法规等限制在多大程度上阻碍了供应。
即便是一些持怀疑态度的研究也承认，在社区层面，供应限制“几乎肯定”会产生影响。此外，一个不容忽视的事实是：
- 近期租金降幅最大的城市大多集中在建筑限制较少的“阳光地带”。
- 在“阳光地带”内部，奥斯汀在人均新增多户住宅数量上遥遥领先。
认为奥斯汀租金下降与其积极的建房政策毫无关系，似乎不太可能。虽然精确的因果关系仍需更严谨的研究来证实，但奥斯汀的实践提供了一个强有力的证据，表明全面的供应侧改革是有效的。
对于那些仍在与高昂房价作斗争的城市，如纽约、波士顿和旧金山，奥斯汀的经验提供了一条清晰的前进道路。可以从所谓的“一二连击”政策开始：允许在尽可能多的地方直接建造公寓楼，并减少或取消停车位强制要求。