由于疫情初期家庭分户增多，导致租房需求激增和租金上涨，这刺激了租赁住房的建设。然而，供应链延迟使得这些新房源直到 2023-2024 年才集中入市，恰逢需求增长放缓，供过于求导致租金持续走软。最新数据显示，尽管租金环比微涨，但同比仍显著下降，空置率处于高位，预示着疲软的市场态势可能因移民政策收紧而延续至 2026 年。
租金变化的来龙去脉
回溯到 2020-2021 年，市场经历了一轮租金的快速上涨。主要原因是在疫情期间，许多人选择结束合租，导致家庭户数激增，对租赁住房的 需求大幅增加。
- 需求激增：室友分开居住，创造了大量新的租赁需求。
- 租金上涨：强劲的需求推动全国租金水平飙升。
- 建设增加：高租金回报促使开发商开始建设更多的租赁单位。
然而，一个关键的延迟因素改变了市场走向。由于 供应链问题，那些在 2021 年开工的住宅项目，直到 2023 年至 2025 年才陆续完工并投入市场，其中 2024 年是供应高峰期。
当初因需求激增而开工的房源，在需求已经回落时才大量上市，造成了明显的供需错配。
当前市场状况：供应过剩与需求疲软
随着大量新房源进入市场，而家庭户数增长放缓，过去三年的租金一直处于疲软状态。
根据 Apartment List 的最新数据，市场现状如下：
- 租金同比下降：2024 年 3 月的要价租金 同比下降了 1.7%，这一降幅达到了自 2017 年以来的最低点。
- 空置率高企：全国多户住宅的空置率稳定在 7.3%，同样是 2017 年以来的最高记录。
- 市场表现：尽管 3 月份租金环比微增 0.4%，但这更多是季节性回暖，并未改变整体供过于求的局面。目前的全国租金中位数已从 2022 年的峰值下跌了 5.5%。
来自 Realtor.com 的数据也证实了这一趋势，指出租金要价已连续 30 个月同比下降，并处于四年来的低位。
对未来的展望
展望未来，市场原本预期 2026 年租赁单位的供应量会减少，这可能会降低空置率并推高租金。
然而，新的变量出现了。近期的 移民政策收紧 可能会减少潜在的租客数量，从而对租金构成下行压力。因此，即便新供应减少，需求端的萎缩也可能使 2026 年成为又一个租金疲软的年份。