2026年2月，房地美（Freddie Mac）全国房价指数环比下跌0.15%，同比涨幅降至0.4%，创下本轮周期新低。在销量降至1995年以来最低水平且库存增加的背景下，房价增长显著放缓，全美超过七成的州和大部分城市已跌破历史峰值。由于该指数具有领先性，预示着全美房价可能在2026年内进入同比下跌区间。
核心数据：涨幅趋近于零
- 环比变动： 2月份全国房价指数在季节性调整后下跌了 0.15%。
- 同比增速： 同比涨幅从1月的0.7%进一步放缓至 0.4%。作为对比，本轮周期的同比涨幅曾在2021年达到19.2%的峰值。
- 周期新低： 2月的增长数据是本轮调整周期以来的最低点，显示房价上行动力已基本耗尽。
区域表现：多数地区已从高位回落
全美房价表现出明显的地区差异，但整体下跌趋势正在扩散。
- 州级表现： 目前全美有 38个州及华盛顿特区 的房价低于其历史峰值。
- 跌幅领先地区：
- 华盛顿特区：-3.3%
- 科罗拉多州：-2.8%
- 华盛顿州：-2.6%
- 俄勒冈州：-2.6%
- 城市层面： 在追踪的387个大都市区中，256个城市 的价格低于峰值。
佛罗里达州预警： 在全美跌幅最大的5个城市中，有4个位于佛罗里达州。其中，蓬塔戈尔达（Punta Gorda） 已超过奥斯汀，成为全美价格回落最剧烈的城市。
市场趋势与领先指标
房价的下行压力主要源于供需关系的根本性转变：
- 供需失衡： 2025年市场库存持续增加，而成交量却降至1995年以来的最低水平。这种“高库存、低销量”的组合直接导致了价格增长的停滞。
- 预测信号： 房地美指数和 NAR 中位数价格通常被视为 Case-Shiller 指数的先行指标。当前这两个指标的走弱，预示着随后公布的 Case-Shiller 房价指数也将出现增长放缓甚至下跌。
- 后市展望： 按照目前的轨迹，2026年全美房价同比涨幅很可能转为负值。尽管地区间存在显著差异，但整体市场已处于下行通道。