2026年2月美国二手房市场延续低迷态势，销量连续第四个月同比下滑，且较疫情前水平缩减约四分之一。尽管目前房价中位数仍有0.3%的微弱涨幅，但随着库存持续回升，全国房价在2026年内转为下跌的可能性正在增加。受年初较低抵押贷款利率的滞后影响，预计3月销量将维持平稳或出现微弱反弹。
销售表现：持续处于低位
- 销售规模：2月二手房折年率销售量为 409万套，虽然环比1月微增1.7%，但同比下降了 1.4%。
- 历史对比：当前的交易活跃度极低。与2017-2019年（疫情前）平均549万套的水平相比，目前的销量缩水了约 26%。
- 统计修正：随着数据发布时间提前，近期数据的修正幅度有所增大，1月的销售和库存数据均已向上修正。
房价与库存：拐点信号显现
- 房价增长停滞：全美房价中位数同比仅微增 0.3%，增速几乎抹平。
- 库存回升：活跃库存量同比增长 2.7%。值得注意的是，目前多数地区的供应水平已经高于疫情前水平。
- 挂牌量下降：新挂牌房源同比减少 2.3%，显示房东售房意愿仍受限。
随着供应量的持续增加，全国范围内的房价可能在2026年某个时间点进入下降通道。
三月行情前瞻
- 利率滞后效应：3月的成交数据通常反映1月和2月的签约情况。由于当时抵押贷款利率处于 6.05%至6.10% 的相对低位，这可能对3月数据形成支撑。
- 成交预测：初步预计3月的二手房销量（季调折年率）将与2025年同期（402万套）基本持平或略有增长。
- 季节性因素：由于2026年3月比去年同期多一个工作日，未经季节调整（NSA）的原始数据可能会比季调后的标题数据看起来更好。
核心洞见
- 市场复苏缓慢：尽管利率曾有短期回落，但整体销售已连续三年多处于极低水平。
- 地区差异：包括西雅图在内的多数地方市场，目前的成交量仍远低于2019年的基准线。
- 供需天平倾斜：库存的增加叠加极低的销售速度，正在削弱房价的上涨动力。