2026年初，美国二手房市场陷入深度低迷，销售额跌至三十年来最低点，而库存水平已超过疫情前。尽管房价面临下行压力，但由于房主拥有高资产净值和低利率抵押贷款，目前尚未出现大规模崩盘。高企的抵押贷款利率和战争带来的经济不确定性正进一步抑制市场复苏。
销售触底与库存回升
当前的二手房市场正处于极度冷清的状态。2025年的房屋销量已创下1995年以来的最低记录，而2026年至今的销售表现甚至低于2024年和2025年同期。
- 库存激增：市场供应量目前已基本高于疫情前的水平。
- 成交乏力：买家观望情绪浓厚，导致成交量持续走低。
- 压力积聚：在库存积压严重的地区，房价面临明显的下行压力。
房价走势：增幅放缓且数据滞后
虽然房价尚未出现断崖式下跌，但上涨动能已显著减弱。
- 同比微涨：全美房价指数同比仅增长 1.3%，涨幅趋于平缓。
- 环比趋势：尽管数据连续五个月环比小幅上升，但这些数据反映的是数月前签署的合同，具有显著的滞后性。
- 抗跌因素：与2008年住房危机不同，现在的房主普遍拥有较多房产权益（Equity），且受益于极低的旧贷款利率，因此不会出现大规模的被迫抛售。
“我们不会看到像当年那样的连续价格崩盘，因为目前缺乏引发大规模止赎销售的诱因。”
外部冲击与经济不确定性
市场复苏正面临多重阻碍，外部环境的变化直接打击了购房者的信心。
- 抵押贷款利率反弹：利率近期已回升至 七个月来的高点。尽管此前利率小幅下调曾带动贷款申请增加，但并未转化为实际销量。
- 战争的负面影响：地缘政治冲突增加了市场的不确定性，并推高了融资成本。
- 股市的财富效应：目前股市已下跌约4%。如果跌幅扩大至10%以上，投资者的财富缩水将直接冲击高端住宅市场和购房者的首付能力。
核心洞见：目前的市场处于“僵持期”。高库存和低销量预示着价格仍有下调空间，但由于房主被低利率“锁死”且财务状况良好，市场缺乏快速调整的动力，这种低迷状态可能会持续更长时间。