美国曾经通过独栋住宅实现“住房梦”，但如今房价高企，本应作为入门级住房替代方案的公寓（Condo）却陷入建设停滞。受限于严苛的分区法规、歧视性的税收政策、极易引发诉讼的法律环境以及过时的融资限制，美国大城市的公寓供应自2008年后远低于市场需求。若要缓解住房危机并维持房屋拥有率，美国亟需借鉴加拿大等国的经验，通过政策松绑和融资改革来复兴公寓市场。
消失的“入门房”
在过去大半个世纪里，美国人主要通过购买独栋住宅实现购房梦。但随着房价飙升，这种模式已难以为继。公寓（Condo）本应是城市家庭进入房地产市场的唯一负担得起的门槛，但现实是：
- 所有权差异：公寓允许居民拥有单元所有权并共享公共空间，其土地利用效率远高于独栋住宅。
- 生产断层：自2008年大衰退以来，独栋房和租赁住房的建设已基本恢复，但公寓产量却一直萎靡不振。
- 被迫迁出：由于城市停止建造公寓，家庭被迫在“长期租房”或“搬往郊区”之间做出选择。
阻碍建设的“三大枷锁”
公寓建设并非死于市场需求不足，而是死于政策设计的重重阻碍：
- 分区限制与官僚主义：
- 多数城市的居住区禁止建设多家庭住宅，变更用途的过程漫长且不可预测。
- 地方政府常对公寓开发商额外施压，要求其承担拓宽道路、建设公园等额外基建成本，而对同样的租赁项目则要求较少。
- 歧视性的税收政策：
- 投资者持有租赁公寓，其收益按20%的资本利得税征收。
- 开发商建造并出售公寓，其收益却被视为普通收入，需缴纳高达37%的所得税。
- 极端的法律环境：
- 自90年代末以来的法律演变，导致公寓建设中的“质量缺陷诉讼”泛滥。
- 法律赋予了极长的回溯期并限制开发商的维修权，几乎保证了开发商会被告上法庭，这直接导致保险费飙升。
在科罗拉多州，由于严格的缺陷法，大衰退后的15年内，活跃的公寓开发商数量锐减了 84%。
国际经验：他山之石
美国邻国及全球其他城市的经验表明，公寓危机并非不可避免，而是政策选择的结果：
- 加拿大模式：温哥华通过更宽松的预售规则，允许开发商使用买家的定金作为建设资金，降低了资本成本。相比之下，美国多数州对此限制极严。
- 预售融资：在香港、新加坡、台北甚至危地马拉城，成熟的预售机制为中产阶级提供了大量高质量住宅，缓解了土地压力。
改革的曙光
目前，美国一些地区已开始尝试纠偏。加利福尼亚州正在推进立法，允许扩大预售资金的使用范围，并试图重新平衡建筑缺陷法。科罗拉多州和华盛顿州也在探讨类似改革。
核心洞见：
- 美国目前的策略是强制需求去追逐稀缺的现有存量，导致房价暴涨。
- 正确的做法应是“丰裕策略”，通过放松管制引导需求去创造更多供应。
如果美国希望继续作为一个“业主国家”存在，就必须通过改革消除对公寓建设的制度性偏见。否则，对于追求房屋所有权的年轻人来说，美国梦正在变成一个遥不可及的奢侈品。