一项对檀香山新建豪华公寓的研究表明，建设市场价住房能通过“空置链”效应，为整个城市释放出更多更便宜的住房。当新公寓的住户从他们原先较便宜的住所搬离时，会引发一系列连锁反应，最终让低收入家庭有机会搬入更好的住房。尽管在檀香山这样住房极度紧张的市场中，这种连锁效应的长度有限，但研究证实，增加市场价住房的供应，确实有助于缓解住房短缺和价格压力，并促进社会流动性。
对高端住房的普遍误解
很多人认为，建造新的“豪华”公寓无助于解决住房短缺，甚至会推高房价。一项 2024 年的调查显示，大约 30% 到 40% 的美国选民持此观点。
然而，研究普遍指向相反的方向：增加所有类型的住房供应，通常会使总体价格下降。一项新研究精确地揭示了一栋全新建筑如何为其他低收入地区打开更多住房机会。
“空置链”：高端住房如何惠及普通人
研究人员详细追踪了夏威夷檀香山一栋名为“The Central”的 43 层公寓楼所带来的影响。他们发现，新住房会释放出更老、更便宜的公寓，这些公寓随后又被其他离开更便宜住所的人占据，以此类推。
一个位于住房阶梯上更高的新梯级，让下面的人也能向上攀登。
这项研究通过追踪住户的搬迁路径，得出了具体的连锁效应：
- 第一环： 新公寓的住户搬离的住所，平均每平方英尺的价格要便宜 38%。
- 第二环： 接着搬入这些空置单位的住户，他们原先的住所价格比全新公寓要便宜 44%。
- 最终影响： 该公寓楼的 512 个单元，最终在全市创造了至少 557 个空置单位。
一个极为生动的案例是，一套售价超过 50 万美元的公寓售出后，其引发的连锁搬迁，最终似乎为一个无家可归者收容所创造了一个空床位。
市场驱动与政府补贴的互补
有人将这种效应贬低为“涓滴效应”，但住房并非富人丢弃的旧衣。新建市场价住房不仅不会耗费公共资金，反而通过税费为政府财政做出贡献。相比之下，在波士顿，建造一套新的保障性住房，政府需要花费约 65 万美元。
研究并不认为新建市场价住房可以取代政府补贴的深度可负担住房，但它明确指出：
市场价住房建设在帮助低收入租房者方面，具有巨大的潜力。
更多研究支持这一结论
- 美国研究： 经济学家 Evan Mast 在 2023 年的研究发现，新建一个容纳 100 人的市场价公寓楼，最终会导致 45 至 70 人从低于收入中位数的社区搬出，进入更好的社区。
- 赫尔辛基研究： 每 100 套新建的位于市中心的市场价住房，就能在城市最贫困的 20% 社区中，释放出 31 套可用的公寓。
- 瑞典研究： 观察到了类似的模式。
这种由“空置链”带来的城市范围内的流动，本身就是一种社会效益。它为更多人提供了搬家和提升生活品质的机会。
在“失灵”市场中的局限性
当一个住房市场已经严重失灵时——价格昂贵、过度拥挤、几乎没有空房——新建筑创造的机会就会减少。檀香山就是一个典型的例子。
研究发现，檀香山的“空置链”比理论上要短得多，原因包括：
- 搬出共享住房： 许多新住户是从父母家或与室友合租的房子搬出，没有释放出独立的空置单位。这缓解了过度拥挤，本身是好事，但并未直接创造新空房。
- 单位用途改变： 空置的单位可能被拆除、改造成 Airbnb 或被移民占据。
- 市场状况恶劣： 檀香山的住房过度拥挤率是全美平均水平的两倍多，人均居住面积全国最小，房价极高。在这种环境下，需要更长的“空置链”才能触及到真正负担得起的住房。
最终的结论是，当一个系统已经失灵时，解决方案的效果会打折扣。但即便如此，增加市场价住房的供应，仍然是缓解住房危机、让所有人受益的重要途径。