2026 年初，抵押贷款利率短暂下降至 6% 左右，提升了住房可负担性，并为近 500 万房主提供了再融资机会。然而，高房价与收入之间的差距仍然是一个结构性挑战。2025 年全国房价增长放缓至十多年来的最低点，仅为 0.6%，且地区差异显著。与此同时，负资产房贷数量上升至 110 万，主要集中在近几年放贷的南部市场，而全国住房库存仍低于疫情前水平。
住房可负担性与再融资机会
利率的微小变动对市场有显著影响。当利率在 1 月初降至 6.04% 时，符合再融资条件的房主数量一夜之间增加了 20%，达到约 480 万，是 2022 年初以来的最高水平。
- ** affordability 改善：** 购买普通住宅所需的月供同比下降 7%，降至 2091 美元，占家庭收入中位数的比例降至 27.8%，为四年来最好水平。
- 结构性挑战依然存在： 尽管有所改善，但全国房价与收入比率仍高达 4.8:1，远高于约 4:1 的长期平均水平。
- 利率敏感度： 市场对 5% 至 6% 区间的利率变化极为敏感。大量在 2025 年发放的贷款利率集中在 6.875% 至 6.99% 之间，这些贷款最容易受到利率下降的影响。
房价增长放缓与区域差异
2025 年，美国房价仅上涨 0.6%，是自 2011 年以来最慢的年度增幅。进入 2026 年 1 月，价格疲软的趋势仍在继续，年增长率进一步放缓至 0.5%。
地区模式仍然是一个核心主题：东北部和中西部正在支撑全国的稳定，而西部和“阳光地带”则继续拖累整体增长。
- 区域分化加剧： 东北部和中西部的房价表现稳定，而南部和西部的房价下跌则拉低了全国平均水平。
- 市场降温： 超过三分之一的主要市场在 1 月份经季节性调整后房价出现环比下降。
- 房型差异： 独立屋的表现持续优于公寓。独立屋价格年增长 0.8%，而公寓价格则下跌了 2.0%。
负资产房贷问题日益突出
到 2025 年底，超过 110 万 借款人处于“水下”（房屋价值低于贷款额），这是自 2018 年初以来的最高水平。负资产问题在 2022 年后发放的 FHA 和 VA 贷款中尤为集中。
- 高风险市场： 几个南部市场的负资产比例尤其高。在佛罗里达州和德克萨斯州的一些地区，超过十分之一的抵押房产处于负资产状态。
- 莱克兰 (佛罗里达州): 10.8%
- 珊瑚角 (佛罗里达州): 10.1%
- 奥斯汀 (德克萨斯州): 9.2%
- 圣安东尼奥 (德克萨斯州): 8.8%
- 低风险地区： 相比之下，中西部、东北部和西海岸的负资产问题要轻微得多。
- 潜在风险： 另有 320 万 借款人的房屋净值低于 10%，使他们更容易受到房价小幅下跌或收入冲击的影响。
住房库存与抵押贷款逾期
全国范围内的住房库存虽然有所恢复，但仍明显低于疫情前的水平。与此同时，抵押贷款的整体逾期率有所下降，但特定类型的贷款仍面临挑战。
一个突出的趋势是：南部和西部的几个市场，如丹佛和奥斯汀，由于卖方为应对价格疲软而撤回房源，导致去年的库存过剩状况有所缓解。
- 库存差异： 南部和西部一些市场的库存过剩问题正在缓解，而东北部和中西部的许多市场仍在努力摆脱长期的库存短缺。
- 整体逾期率下降： 12 月份全国抵押贷款逾期率降至 3.68%，低于疫情前水平。
- FHA 贷款困境： FHA 贷款的表现仍然是一个挑战。其违约率超过 13%，是市场平均水平的三倍多，有超过 100 万笔 FHA 贷款逾期。