长期以来，美国的城市规划通过分区法规限制多户住宅建设，但一个更隐蔽的障碍是建筑规范中存在的“双重标准”。当住宅单元从两户增加到三户时，法规就将其划归为商业建筑标准，强制要求安装昂贵的消防喷淋系统、双楼梯，并需要定制化的建筑设计。这些规定显著推高了“小中等规模”多户住宅的建造成本，使其在经济上不可行。因此，解决住房危机的关键不仅在于改革分区法，更在于修订这些不合理的建筑规范，转向更灵活、基于实际性能的安全标准，从而鼓励更多经济适用房的建设。
隐形的门槛：分区之外的建筑规范
人们通常将住房短缺归咎于排他性的分区法规，这些法规在美国大部分住宅用地上只允许建造独栋住宅。然而，即使分区法规被放宽，另一套复杂且严苛的建筑规范仍然是建造多户住宅，特别是“小中等规模住宅”（如三联排、四联排或小型公寓楼）的巨大障碍。
这些规范并非都基于科学的成本效益分析，而是内含了对公寓生活的偏见和歧视。
- 区别对待： 在美国，任何超过两户的住宅建筑都必须遵守商业建筑规范，而非住宅规范。
- 成本激增： 从两户住宅（Duplex）到三户住宅（Triplex），规范要求的复杂性急剧增加，导致建筑成本大幅攀升，使得小型多户住宅项目在经济上难以实现。
- 文化偏见： 许多政策从根本上将公寓视为“二等”住房形式，不断强化对独栋住宅所有权的推崇，而对密度更高、更经济的住房形式设置了重重障碍。
建筑规范“本应是一个关注安全的技术过程，但实际上，其中嵌入了各种价值观和偏见。”
消防喷淋系统：安全与成本的失衡
建筑规范的核心是消防安全，但这在美国却成为限制小型多户住宅的工具。
- “成本悬崖”： 按照规定，三户及以上的住宅楼必须安装昂贵的商业级消防喷淋系统。这笔高昂的安装和维护费用，往往成为压垮小型开发项目的最后一根稻草。
- 缺乏灵活性： 尽管小型公寓楼在规模上与大型独栋住宅相差无几，但规范并未提供灵活的替代方案，例如使用防火性能更强的建材。
- 历史根源： 早在一个世纪前，改革家劳伦斯·维勒（Lawrence Veiller）就曾主张利用严苛的消防规定来扼杀公寓楼，他直言：“惩罚公寓楼最简单快捷的方法……就是通过防火要求。”
研究表明，强制安装喷淋系统等规定，可能使一间新建两居室公寓的月租金增加 169至279美元。当一个项目在财务上不再可行时，它根本就不会被建造出来。
双楼梯规定：牺牲空间与增加成本
在美国，几乎所有超过三层的新建公寓都必须设置至少两个楼梯作为消防通道。这一规定带来了显著的负面影响：
- 增加成本： 建造第二个楼梯会增加数十万美元的建筑成本。
- 浪费空间： 为了容纳两个楼梯，建筑师通常采用“双侧走廊”设计，即一条长走廊贯穿建筑中心，两侧是公寓。这种布局不仅挤占了宝贵的居住面积，还使户型变得狭长、采光差。
- 国际对比： 欧洲及世界其他地区的国家，以及西雅图和纽约市，早已安全地建造单楼梯建筑。研究发现，这些建筑的安全记录并不比双楼梯建筑差。现代多户住宅由于配备了其他消防设施，其安全性已远高于独栋住宅。
设计门槛：为何三户住宅就需要建筑师？
建筑规范在设计流程上也为小型多户住宅设置了不必要的高门槛。
- 独栋住宅和双户住宅可以依据预设的规范标准进行建造。
- 然而，一旦建筑包含三户或更多住宅，许多地方就要求必须聘请专门的建筑师或工程师来绘制并签署定制的建筑图纸。
- 这对寻求建造三联排或四联排的小型开发商来说，意味着在项目获批前就要承担更高的前期成本，尽管这些建筑的规模与大型独栋住宅相当。
电梯：全球最昂贵的垂直交通
电梯对于多层公寓的可及性至关重要，但美国和加拿大的电梯成本是世界上最昂贵的，有时是欧洲的三倍。
造成这种巨大差异的主要原因是监管因素，而非技术本身。
- 尺寸要求过大： 美国法规要求电梯必须能平放一张七英尺长的担架，而欧洲的标准则更为紧凑实用。这一规定缺乏充分的成本效益分析，却显著增加了电梯的尺寸和成本。
- 市场隔绝： 美国和加拿大采用与世界其他地区不兼容的电梯技术标准，将自己与全球供应链隔离开来，导致零部件昂贵且维修困难。
这些过度的规定并没有让住宅更安全或更方便，反而导致建造的电梯和公寓楼更少，使住房存量继续以低密度、难以通行的住宅为主。
更深层的问题：规则背后的价值观
住房危机的教训很简单：如果你不断提高建造某种东西的成本，它最终就不会被建造出来。这些建筑规范实际上是美国社会补贴独栋住宅、惩罚租房者的体现。
更严重的是，美国已将建筑规范的制定权“外包”给一个与建材制造商、工会等私营利益集团紧密相关的非营利组织（ICC）。这导致决策过程缺乏透明度和公共问责制。改革的出路在于推动各州修改建筑规范，并最终建立一个由政府主导、更加透明和灵活的“基于性能”的安全标准体系。这种体系不强制规定使用何种工具（如喷淋器），而是明确要求达到某种安全结果，从而为创新和成本效益留出空间。