这篇内容深入探讨了“绅士化”现象，挑战了普遍存在的“白人回归城市并驱逐有色人种长期居民”的简化叙事。文章指出，城市人口流动远比这复杂，贫困本身具有流动性，搬离社区并非总是被迫。此外，历史性的人口减少、家庭结构变化以及大规模的房屋翻新也是推高房价的重要因素。最终，文章认为，由于住房被视为投资品，以及公众在改善社区和维护自身房产价值之间存在着根本性的矛盾心理，使得住房可负担性危机难以通过简单的政策解决。
拆解“绅士化”的简化迷思
在许多圈子里流传着一个关于绅士化的标准故事：白人居民在“大迁徙”期间逃往郊区，导致城市社区衰落；几十年后，他们又回到城市，购买贬值的房产，推高价格并赶走长期居民。
然而，这个故事过于简单，忽略了许多关键事实：
- 忽视了其他族裔： 它完全忽略了拉丁美洲移民在美国复杂的定居和迁徙历史，并将白人和黑人视为单一的同质群体。
- 忽略了迁出城市的其他原因： 20世纪中期人们离开城市，不仅仅因为种族问题，还因为居住空间拥挤、环境污染、犯罪和腐败等现实因素。
- 忽略了产业结构变化： 城市制造业的崩溃使得大量中产阶级无法在城市继续生活。
- 忽略了黑人郊区化浪潮： 在白人迁往郊区的同时，也出现了大规模的黑人郊区化，并且这一趋势至今仍在继续。
我是在简化，但这个迷思本身就过于简单——以至于你都不知道该从何处开始拆解它。
“流离失所”的真相：流动的现实
反对绅士化的人常常提到“流离失所”的危害，即租金或房产税上涨，超出了“世代居住于此”的居民的承受能力。然而，这种看法基于两个不准确的假设。
第一，所谓“世代居住”的社区在很大程度上是一种幻觉。在美国，人口流动性很高。即便在流动性下降的今天，一个两年周期内，仍有约 50% 的租客和 16% 的房主会搬家。
第二，认为穷人会因贫困而“困”在某个地方，直到无力承担房租才被迫离开，这与现实不符。
经济学家 Jacob L. Vigdor 的研究发现：“没有证据表明绅士化会增加低收入家庭搬离住所的概率……贫困本身是相当短暂的：在某一年陷入贫困的家庭中，约有一半会在一年内摆脱贫困。”
房价上涨的复杂因素
将房价上涨完全归咎于富裕人群的迁入，是忽视了历史背景和更深层次的结构性问题。实际上，还有其他几个被低估的因素在起作用：
- 历史性的人口流失： 许多美国大城市在20世纪经历了惊人的人口减少。例如，圣路易斯、底特律和克利夫兰如今的人口仅为1950年的三分之一。在这些正在复苏的城市，任何程度的人口回流都会对土地价值产生压力。
- 低密度城市生活模式： 现代家庭规模更小，独居者数量增加。这意味着，即便总人口没有大幅增长，对住房单元的需求也在增加。
- 大规模的房屋翻新： 对老旧房屋的资本投入是推高房价的重要原因。一项研究估计，在理想的城市区域，高达 15% 的房价增长可归因于房屋翻新。
住房政策与市场的根本矛盾
无论是左派还是右派，其提出的解决方案似乎都无法解决核心问题。右派主张的“增加供应”策略，在建筑成本、材料和劳动力价格飙升的背景下，新建房屋的成本依然高昂。左派青睐的租金管制等政策，则可能导致市场租金上涨和投资减少等负面效应。
问题的根源在于一个被广泛忽视的观点：
住房本就不是为了让人负担得起的。
几十年来，无论是在美国还是在许多其他国家，购房都被视为一种投资。政府政策鼓励这种观念，分区法保护它，整个经济体都依赖于它。然而，一项好投资的本质是其价值会不断上涨。当价值上涨时，可负担性必然会下降。
矛盾的愿望与无解的困局
关于绅士化的争论，最终暴露了公众一种根深蒂固的“金发姑娘”式矛盾心态。
- 人们想要更好的社区，但不想支付更高的税收，也抵触能带来税收的富裕新邻居。
- 人们希望自己的房价无限上涨，但又希望他们想搬去的社区房价保持平稳。
- 即使在贫困社区，这种矛盾也同样存在。许多低收入房主也希望自己的房产升值，因此会反对可能拉低区域房价的保障性住房项目。
这种普遍存在的矛盾心理——既想从社区改善中获益，又拒绝其带来的变化和成本——使得绅士化和住房可负担性问题变得极其棘手，几乎没有简单的解决方案。