截至2025年11月，美国房价的名义指数虽然创下历史新高，但经通货膨胀调整后的实际价格仍比2022年的峰值低2.4%。与20年前的房地产泡沫时期相比，实际房价上涨了约10%。目前，房产库存增加和通胀放缓正在给价格带来下行压力，预计2025年实际房价将出现小幅下降。
名义价格与实际价格的区别
人们通常关注的是名义房价，即未调整通货膨胀的标价。但更重要的是观察实际价格，因为它反映了真实的购买力变化。
- 名义价格：Case-Shiller全国指数和20城综合指数在2025年11月均创下历史新高。
- 实际价格：经通胀调整后，全国指数比2022年的峰值低 2.4%，20城综合指数则低 2.6%。
举个例子，由于通货膨胀，2010年价值30万美元的房子，到今天需要44.8万美元才能买到，这凸显了关注实际价格的重要性。
市场现状分析
虽然距离房地产泡沫顶峰已过去20年，但距离上一轮实际房价的峰值也已经过去了三年半。
- 与泡沫时期比较：当前的全国实际房价水平，比20年前的泡沫峰值高出约 10.1%。
- 近期趋势：自实际房价达到顶峰以来，已经过去了42个月。2025年截至11月，由于库存增加和通胀压力，实际房价已经下降了约1.5%。
在价格经历急剧上涨后，市场通常需要数年时间进行调整，实际价格才能再次达到新的高点。
未来展望
目前的市场正在经历一个调整期。库存的增加给房价带来了下行压力，而通货膨胀的进展缓慢也加剧了这一趋势。综合来看，预计2025年全国房价将基本持平，这意味着实际房价会因通胀而略有下降。尽管如此，实际房价仍处于历史高位。