将美国住房危机归咎于华尔街大型投资者大规模收购独栋住宅的说法，实际上是一个误解。事实是，这些机构拥有的房产占比极小（不到1%），它们的投资通过新建房屋和提升租赁市场效率，反而可能有助于降低租金和促进社会融合。住房昂贵的真正根源在于供应稀缺，这主要是由严格的分区法规、高昂的建筑成本和政府投资不足造成的。因此，禁止机构购买房屋的政策不仅基于错误的前提，还可能使住房负担问题进一步恶化。
一个被广泛误解的故事
一种流行的说法认为，华尔街正在“吞噬”美国的住宅，导致年轻家庭无法拥有住房，租房者则被高昂的租金压垮。这个故事在社交媒体上广为流传，并影响了政治决策，甚至促使特朗普政府签署行政命令，严格限制大型机构投资者购买独栋住宅。
然而，支持这些政策的故事在很大程度上是错误的。
- 机构投资者拥有的独栋住宅不足1%，这个比例太小，无法解释高房价。
- 企业对住房的投资实际上可能降低了租金并减少了社会隔离。
- 美国住房危机的核心是稀缺，而不是投机。
华尔街并非住房危机的元凶
美国的住房确实过于昂贵。2024年，一栋独栋住宅的中位价达到了创纪录的412,500美元，是美国家庭收入中位数的五倍。要解释住房危机，我们需要找到那些对全国市场有巨大影响，并且在高成本地区影响更大的因素。
华尔街对独栋住宅的投资并不符合这两个标准。
- 全国范围内的影响微不足道：截至2022年，机构投资者仅拥有美国0.55%的独栋住宅和3%的独栋出租房。即使是最大的投资者，其持有的出租房也仅占总数的0.6%。
- 投资集中在相对平价的城市：在纽约、波士顿、旧金山和洛杉矶等房价极高的城市，机构投资者拥有的独栋住宅比例可以忽略不计。相反，它们在亚特兰大、夏洛特和杰克逊维尔等租金收入比接近全国平均水平的城市持有更高比例的房产。
因此，即使我们假设华尔街的投资会降低住房可负担性，其规模也远远不足以解释整个住房问题。
机构投资者如何帮助提升住房可负担性
有人可能会问，就算机构不是问题的主要原因，但它们的购买行为确实推高了某些市场的价格，为什么不阻止它们呢？
尽管机构投资可能在某些市场轻微推高了房价，但它在降低租金方面的作用更大，因此对整体的可负担性来说是净积极的。
机构投资主要通过以下三种方式扩大租赁市场的供应：
- 资助新房建设：许多大型机构投资者通过其内部建筑商建造新房用于出租。例如，美国最大的房东之一 Invitation Homes 在去年夏天购买的独栋住宅中，有81%是新建的租赁单位。这直接增加了美国的住房总库存。
- 通过规模经济提高效率：与小房东不同，拥有数千套房产的公司可以雇佣全职维修团队，从而最大限度地减少房屋空置时间。这种效率降低了运营成本，使它们能够更快地响应市场需求，扩大租赁供应。
- 将待售房屋转为出租房屋：机构投资者将房屋从销售市场转移到租赁市场。每一次购买都为租赁市场增加了一个新选择。考虑到无法获得抵押贷款的租房者通常比购房者面临更大的经济压力，降低租金比降低房价更为紧迫。
研究证实了这一点。一项研究发现，如果没有华尔街的投资，亚特兰大的租金可能会高出2.4%。另一项研究估计，机构投资者在某一地区的单户出租市场份额每增加一个百分点，租金就会下降0.7%。
企业投资促进社会融合
从进步的角度看，机构投资还有一个额外的好处：减少种族和社会经济隔离。
许多工薪阶层美国人因信用不足而无法获得抵押贷款，因此只能居住在有大量出租房的地区。历史上，富裕的郊区大多通过单一家庭住宅分区来排斥低收入群体。
华尔街进入独栋住宅租赁市场，为收入较低的美国人打开了进入这些社区的大门。
一项研究发现，机构投资进入南方郊区后，使得收入较低、非白人比例较高的租房者能够搬入他们以前买不起房的社区，从而减少了社会隔离。
孩子们从贫困地区搬到富裕地区，上大学和成年后获得中产阶级收入的可能性会更高。当然，并非所有人都欢迎这种融合。当机构房东使社区更容易被工薪阶层租户进入时，附近的一些房主会选择搬走。这或许揭示了反对华尔街投资住房的部分真实原因。
真正的症结所在
事实上，美国住房昂贵的根本原因是稀缺。这种稀缺是由以下因素造成的：
- 严格的分区限制：大多数住宅用地上禁止建造公寓楼。
- 繁琐的审批程序：不必要的官僚程序增加了住房生产成本。
- 政府投资不足：政府未能通过补贴或直接公共投资将足够资本引导至房地产行业。
将这些导致短缺的政策与收入不平等相结合，最终导致了无家可归、流离失所和工资增长乏力等问题。
解决这些问题需要做出权衡，例如接受更多的社区建设、增加公共投资等。然而，政客们倾向于选择一个简单的替罪羊。如果你将住房危机归咎于几家贪婪的公司，你就不需要请求你的选民为解决方案做出任何贡献。
这种做法的唯一缺点是，它很可能会让住房变得更加昂贵。在支持这项禁令之前，官员们应该扪心自问，这是否是他们愿意付出的代价。