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特朗普住房新政：提振市场与限制华尔街
美国前总统特朗普提出了一项双管齐下的住房政策，旨在降低购房成本并重塑房地产市场。一方面，他计划通过购买2000亿美元的抵押贷款债券来压低房贷利率，此举已引发抵押贷款服务商如 Rocket Companies 股价的积极反应。另一方面，他将矛头对准华尔街，宣布将采取措施禁止大型机构投资者购买独栋住宅，以缓解普通购房者在热门市场面临的激烈竞争。此举尤其针对亚特兰大等机构持房比例较高的“阳光地带”城市。尽管这些政策旨在提升住房负担能力，但分析人士普遍认为，在不解决住房供应根本性短缺的情况下，其长期效果仍然存疑，且具体实施细节和法律挑战尚不明朗。
要点
- 1特朗普计划指示其代表购买2000亿美元的抵押贷款债券，以期降低抵押贷款利率和购房者的月供。
- 2该计划提振了市场信心，特别是像 Rocket Companies 这样的抵押贷款公司，其股价因预期的业务增长而盘后大涨。
- 3特朗普宣布将立即采取措施，禁止大型机构投资者购买更多独栋住宅，以遏制其对房价的推高作用。
- 4该禁令主要针对机构持股集中的地区，如亚特兰大和杰克逊维尔，在这些城市，投资者控制了相当大比例的独栋租赁市场。
- 5分析师持谨慎态度，认为仅靠禁令无法解决住房负担能力的核心问题——住房供应长期不足。
视角
市场反应
市场对特朗普的政策反应不一。与抵押贷款相关的公司股价上涨，因为利率降低意味着更多的再融资和贷款业务。而与独栋住宅租赁相关的公司股票则出现下跌，因为投资者担心禁令会限制其业务增长。
分析师观点
多数分析师和住房专家持怀疑态度。他们指出，虽然限制机构买家可能在局部地区减少竞争，但美国住房市场的根本问题是数十年的建设不足导致供应短缺。不增加供应，房价难以根本性回落。
潜在购房者
对于一直在与全现金报价的投资者竞争的首次购房者来说，这个消息听起来是个好消息。在机构活动频繁的地区，这可能会减少一些竞价压力。但他们仍需面对房价高企和借贷成本上升的现实。
历史背景
大型机构投资者进入独栋住宅市场并非新鲜事。这一趋势可以追溯到2008年金融危机之后。当时，随着大量房屋被银行收回，华尔街公司开始大规模买入这些廉价房产，并将其转化为租赁住房，尤其是在房价受创严重的“阳光地带”。
他们通过批量购买帮助稳定了当时受重创地区的房价。然而，这也开启了华尔街在住宅市场扮演越来越重要角色的序幕。
值得注意的是，限制华尔街在住房市场角色的想法也早已存在。过去几年，美国国会曾多次尝试推动相关立法，例如《终止对冲基金控制美国家庭住房法案》，但这些法案大多因各种阻碍而停滞不前。
政策挑战与未解之谜
特朗普的提议虽然抓住了公众情绪，但其实施面临诸多挑战。首先，政策的具体细节尚未公布。白宫能通过行政命令走多远，以及多大程度上需要国会立法，目前都还是未知数。任何试图强制出售现有房产的举措都可能面临巨大的法律阻力。
住房倡导者担心，设计不当的禁令可能会产生意想不到的后果，例如促使大基金分拆成更小、更不透明的实体来规避监管，反而可能削弱对租户的保护。
最终，这项政策能否真正改变普通人的购房前景，不仅取决于对华尔街的限制，更关键的是后续是否会配合推行能有效增加住房供应的措施，例如简化建筑审批、改革区划法规等。这才是决定住房负担能力的长期关键。
Q&A
Q: 特朗普的政策能让房价立刻降下来吗？
A: 不太可能。这项政策也许能在一些机构买家活跃的地区减少竞价压力，给个人买家一些喘息空间。但它没有解决住房短缺这个根本问题。因此，不要指望房价会因此出现全国性的大幅下跌。
Q: 为什么华尔街公司会成为目标？
A: 因为在一些热门市场，这些公司凭借雄厚的资本，经常以全现金、快速成交的方式买房，普通购房者很难与之竞争。尽管它们在全国拥有的住房总量占比不高，但在局部地区的影响力却非常显著，从而成为一个显眼的政治靶心。
你知道吗？
虽然机构投资者在全国范围内仅拥有约 2% 的独栋住宅，但在某些城市，它们的影响力要大得多。例如，在美国政府问责局的估算中，投资者控制了亚特兰大约四分之一的独栋租赁市场，在杰克逊维尔也占据了超过五分之一的份额。
来源
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