私募股权如何重塑住房格局

美国正面临约 400万套 的住房短缺，特别是入门级和中低价位住宅严重不足。尽管住房危机成因复杂，但私募股权和机构投资者的涌入正重塑特定区域的住房格局。这些投资者并非导致沿海大城市房价高企的元凶，但他们正集中抢购南部和铁锈带地区 低收入、高少数族裔社区 的房产，将本可购房的家庭挤入租赁市场，加剧了种族财富和住房拥有率的差距。如果不采取有效措施，这种投资模式可能使全国的住房困境进一步恶化。

住房危机的复杂背景

美国的住房危机由多种因素共同导致，并非单一原因造成。

• 供应严重不足：全美缺少约400万套住房，尤其是适合初次购房者和家庭的经济型住宅。
• 成本高昂：高利率抑制了新建筑的开发，同时建筑劳动力和材料成本也在不断上涨。
• 政策限制：严格的区域划分法规、繁琐的审批流程以及过多的社区干预都减缓了住房供应。
• 租房压力：由于购房困难，越来越多的人选择租房，其中约一半的租户需要将超过三分之一的收入用于支付房租。

私募股权：一个显而易见的“反派”？

当一个普通家庭与一个能支付全现金的华尔街公司竞购同一套房子时，结果显而易见。私募股权和机构投资者在疫情后购买了数十万套住宅，常常击败普通家庭买家，这让他们成为住房危机中最直观的指责对象。

然而，许多住房经济学家认为，机构投资者的影响有限。毕竟，住房供应问题早在几十年前就已出现，而华尔街大规模购房是在金融危机之后才开始的。与小房东和个人业主相比，他们的总持有量并不算大。

冲击的真正焦点：特定的社区

尽管机构投资者并未主导全国市场，但一份报告揭示，在某些特定社区，他们的影响力已变得巨大。

• 集中购买：在一些城市，企业持有的住宅比例已超过 20%。
• 投资策略：他们的主要策略是“低买高租”，目标并非昂贵的度假区或高端公寓，而是低收入、高少数族裔比例的社区。这些社区的居民往往难以获得抵押贷款。
• 加剧不平等：这种模式正在将大量入门级住房从市场上抽走，直接影响了黑人和拉丁裔家庭积累财富和拥有房产的机会。

“他们正在把低收入、高少数族裔密度社区的所有入门级住房从市场上扫除。”

— 乔治·麦卡锡，林肯土地政策研究所主席

例如，在克利夫兰以黑人为主的东区，2021年只有五分之一的购房者通过抵押贷款买房，其余大部分是现金交易，其中许多被推测为投资者。

企业房东的负面影响

当一个社区的所有权从居民转向外部投资者时，会产生一系列负面后果。

• 更频繁的驱逐：企业房东更有可能威胁并实际执行驱逐租户。
• 忽视房屋维护：他们倾向于在房屋的维护和保养上节省开支。
• 社区参与度下降：与长期居住的业主相比，州外的投资公司不太关心社区的公共设施，如种植行道树或要求改善人行道安全。

政策应对与挑战

为了应对企业购房潮，各地已提出多种政策建议，但效果存疑。

• 限制购买：纽约州提议禁止公司在房屋上市的前75天内竞标。
• 设置上限：华盛顿州考虑限制企业可拥有的住房单位数量。
• 改变税收待遇：有立法者建议，将拥有超过10处房产的公司视为 商业所有者 而非住宅所有者，从而对其征收更高的房产税和资本利得税。专家认为，这比设置上限更有效，因为公司可以通过设立多个实体来规避上限规定。

如果放任不管，目前在俄亥俄州、弗吉尼亚州和佐治亚州等地的黑人社区所发生的情况，未来可能会在全国范围内上演。私募股权或许不是住房危机的始作俑者，但它们正让每个人的处境变得更糟。