Synth Daily
美国房地产市场正在经历一场深刻的重构。一方面，房利美和房地美等机构正在放宽传统的信贷审批标准，不再将最低信用分数作为硬性门槛，转而采纳更全面的财务数据，这为信用记录不足的购房者打开了新的大门。另一方面，由于贷款利率高企抑制了市场需求，卖家被迫提供创纪录的房价折扣，使市场天平逐渐向买家倾斜。与此同时，政策层面也在积极引导，通过大幅提高多户型住房贷款的购买上限，鼓励开发商建设更多公寓等经济适用房，以缓解市场的住房负担能力危机。这些变化共同构成了一幅复杂的市场图景，预示着一个准入门槛更低、买家话语权更强的时代可能正在到来。
要点
- 1信用审批放宽：不再强制要求最低信用分数，而是采用FICO 10T等新模型，综合评估租金、水电费等支付历史，帮助信用记录薄弱者获得贷款。
- 2买方市场形成：由于需求疲软，卖家提供的累计房价折扣高达2.5万美元，创下历史记录，买家的议价能力显著增强。
- 3政策支持转向：为应对高房价，联邦机构将2026年多户型住房贷款上限提升至每家880亿美元，大力支持公寓等更经济的住房选择。
这些独立的事件共同指向一个趋势：市场正在通过政策调整和价格修正，努力恢复平衡，以适应新的经济环境。
视角
Zillow 经济学家
多数房主在过去几年里房产价值大涨，这让他们有资本进行一两次降价，同时仍能获利离场。这些折扣让更多房源进入了买家的预算范围。
Redfin 房产经纪人
由于买家选择多，而很多卖家因工作或离婚等原因急于出售，谈判的最终赢家往往是买家。市场上有很多急于成交的卖家。
房利美高管
我们致力于为美国多户型住房市场提供可靠的流动性和创新解决方案。提高贷款购买上限将确保人们能获得优质、可负担的居住地。
政策调整与市场准入
为了扩大信贷的可及性，联邦住房金融局（FHFA）推动了贷款审批规则的重大变革。房利美取消了自动化审批系统中的最低信用分数要求，允许基于更广泛的财务数据（如收入和支付历史）来批准贷款。这为首次购房者、移民和零工经济从业者等传统评分体系中的弱势群体提供了更多机会。与此同时，政策也在引导住房供给结构的变化。
FHFA明确要求，房利美和房地美至少50%的多户型业务必须是服务于“使命驱动”的经济适用房，以确保对服务不足的社区提供支持。
这一系列举措表明，监管机构正试图从供需两端解决住房负担能力问题，不仅降低了购房的准入门槛，也激励了市场提供更多经济型住房。
买方市场的形成
高昂的抵押贷款利率冻结了过去三年的房地产市场，许多持有超低利率贷款的房主不愿出售房产，导致房源稀缺。然而，疲软的需求最终迫使卖家做出让步。随着房屋在市场上停留的时间变长，卖家开始提供多次降价。数据显示，在旧金山、洛杉矶等高价市场，折扣金额最高；而在匹兹堡、新奥尔良等地，折扣占房价的比例最高，可达9%。
根据Zillow的数据，十月份的累计降价中位数达到了2.5万美元，追平了历史最高记录。这种幅度的折扣标志着市场力量正从卖家向买家转移。
供需失衡的局面让买家拥有了更多选择和更强的议价能力，市场正逐步从卖方主导回归到更加平衡的状态。
Q&A
Q: 信用评分完全不重要了吗？
A: 不是。虽然最低分数线被取消，但贷款机构仍需遵守“还款能力”规则。这意味着他们会更全面地审查你的稳定收入、债务水平和整体支付历史。信用记录良好依然是优势，但不再是唯一的决定因素。风险较高的借款人可能面临更高的利率或额外的文件审核。
Q: 为什么现在更倾向于多户型住房？
A: 因为独立住宅的价格和贷款利率都处于高位，许多家庭已无力承担。公寓、联排别墅等多户型住房提供了一个更经济实惠的替代方案。开发商正在积极响应这一需求，新建公寓数量达到了几十年来的最高点，政府也通过提高贷款支持额度来鼓励这一趋势。
来源
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