从19世纪末到20世纪中叶，西方国家普遍推行了“伟大降密”（Great Downzoning），通过限制建筑密度来保护郊区低密度住宅区的环境和价值。这一过程并非主要由规划理念驱动，而是由房产所有者的经济利益所主导，因为降低密度通常能提升现有房产的价值。尽管后期规划者转而支持增密，但在既有郊区推行改革却困难重重。然而，随着大城市住房短缺加剧，限制发展的政策反而开始损害房产价值，这促使部分地区的业主开始支持增密改革。这表明，未来的住房政策改革可能更多地依赖于利益联盟的重组，而非仅仅依靠理念说服。
“伟大降密”的起源与影响
在19世纪末，大多数西方城市对建筑的限制很少。然而，在接下来的半个世纪里，这种自由几乎消失了。这一过程被称为“伟大降密”，它通过立法限制城市建筑的密度和高度，是今天西方大城市住房短缺的主要原因，对经济、家庭和环境都产生了深远影响。
通常认为，这种转变源于当时规划师和精英阶层普遍持有的反密度观点，他们认为高密度城市是不健康和不正常的。但这个解释并不完全。
真正的规律是，“伟大降密”更多是由利益驱动，而非意识形态。当降密符合房产所有者的利益时，它就会发生；反之则会失败。
在现有的郊区，禁止高密度开发被视为可以防止社区环境恶化，从而提升了房产价值，因此政策得以顺利推行。但在其他情况下，例如在未开发的“绿地”上限制密度，会降低土地价值，因而遭到土地所有者的激烈反对并通常以失败告终。这揭示了其背后的物质主义逻辑。
郊区的诞生与私有契约
现代低密度郊区的出现，始于开发商不再只建造单体房屋，而是开发整个社区。这在18世纪的英国开始变得普遍，其背后原因包括：
- 成熟的资本市场：支持开发社区所需的大量前期投入。
- 快速的城市增长：确保了未来的销售前景。
- 交通发展：如铁路、公共汽车和有轨电车的出现，使通勤成为可能。
- 基础设施改善：包括更好的道路和治安。
为了保护这些新建高档社区的特性和价值，开发商开始使用“契约”（covenants）。这是一种法律协议，买家同意遵守一系列关于房产使用的限制。
- 用途限制：禁止几乎所有的非住宅用途，如商业或工业。
- 密度控制：禁止将房屋细分为公寓或出租房，并设定建筑高度限制。
- 社会排斥：设定最低售价，在美国甚至直接排除非白人居民。
这种做法非常普遍，显示出19世纪的购房者对开发控制的广泛需求。然而，私人契约的效果并不理想，其主要问题在于：
- 执法不确定：法院是否会强制执行这些针对未来业主的条款，存在很大的不确定性。
- 无法修改：契约一旦签订便难以更改。例如，1914年后通货膨胀飙升，许多契约中设定的最低售价变得毫无意义。
- 执法成本高昂：执行契约需要昂贵的私人诉讼，开发商卖完房产后便失去动力，而邻居之间又存在“搭便车”问题，无人愿意独自承担诉讼费用。
最终，当城市扩张带来巨大的增密压力时，这些私人契约往往会失效，就像柏林的弗里德瑙（Friedenau）郊区一样，最初的别墅区最终被高密度公寓楼所取代。
从私人契约到公共法规
私人契约的弱点为政府介入铺平了道路。“伟大降密”的真正开端是公共权力的介入。
德国和奥匈帝国在19世纪末率先引入了“分区制”，即对城市不同区域设定不同的建筑规范。这种方法允许在保留市中心高密度的同时，对郊区实施低密度限制。
1891年的法兰克福分区法典成为范本，迅速被欧洲各国效仿。到1914年，几乎所有德国城市都有了分区法规，且密度限制越来越严格。这些公共法规由国家强制执行，法律基础更强，效果远超私人契约。例如，柏林的格鲁内瓦尔德（Grunewald）郊区，其 zoning code 几乎复制了早期契约的内容，并成功地将其作为顶级别墅区的形态保持至今。
分区制的浪潮随后席卷全球：
- 荷兰于1901年引入。
- 美国和加拿大在1910年代开始推行。
- 日本于1919年开始建立全国性体系。
- 英国和法国虽然较晚，但也在1940年代建立了全国性的规划体系。
到1950年代，“伟大降密”基本完成，并在之后的几十年里持续收紧。
利益战胜理念
尽管当时反密度的规划理念盛行，但它无法解释为何政策的推行会如此不均衡。
在城市规划领域，像勒·柯布西耶和弗兰克·劳埃德·赖特这样的名人，都曾猛烈抨击19世纪的城市形态，认为它们是“反人类的阴谋”和“肮脏的垃圾箱”。
这种思潮确实影响了公共政策，例如政府补贴公共交通以促进城市扩散，以及在社会住房项目中设定极低的密度标准。然而，当规划师的理想与土地所有者的利益发生冲突时，理想往往会败下阵来。
- 绿地开发的失败：在欧洲大陆，规划师试图降低新建区的密度，但由于这会大幅削减土地价值，遭到了土地所有者的强烈抵抗。罗马就是一个典型例子，其1909年的低密度规划在土地贵族的反对下最终被推翻。
- 市中心的例外：在许多城市的中心商业区，由于缺乏主张限制开发的业主群体，高密度开发仍在继续，形成了摩天大楼林立的景象。
- 现代的困境：从20世纪末开始，规划界转而推崇密度。然而，尽管政府和规划精英们一致支持，但在业主占据主导的郊区推行增密改革几乎不可能。
这些例子都指向同一个结论：** homeowner 的利益才是决定性力量**。他们拥有财富、政治影响力，并且在保护社区价值方面有着高度一致的利益。
未来的“伟大增密”？
如果说降密最初是为了提升房产价值，为什么今天在某些地方，“增密”（Upzoning）反而能创造价值？
答案在于，长期的住房短缺已经改变了市场逻辑。在纽约、伦敦和旧金山等主要城市，土地的开发权价值已经远远超过了低密度社区带来的舒适感价值。
曾经，为保障社区环境而放弃的开发权不值钱。如今，在住房严重短缺的大城市，这些开发权本身就是一座金矿。
当允许增密能够带来巨大的经济收益时，业主们的态度就会发生转变。
- 伦敦南托特纳姆：当地居民成功说服议会，允许他们加盖房屋，所有房产价值立即飙升。
- 韩国和以色列：居民社区被赋予投票权来决定是否提高本区的密度，这种做法极受欢迎，因为增值巨大。
这为住房改革提供了新的思路。与其空谈理念，不如关注利益。
政治改革的关键在于，将改革努力集中在那些住房短缺最严重、增密能带来最大经济利益的地区。在这些地方，有可能建立起支持改革的新利益联盟。曾经推动“伟大降密”的业主们，一旦意识到他们正坐在一座待挖掘的财富金矿上，他们或许会成为下一轮“伟大增密”的最积极拥护者。