城市押注千禧一代，却忽略了一个关键问题

过去几十年来，城市成功吸引了大量年轻的千禧一代，但随着他们步入成家立业的年龄，这些城市却因缺乏适合家庭的住房而面临人口流失。这种现象不仅掏空了城市的中产阶级，也威胁到其长期的经济活力和人口结构。为了扭转颓势，城市必须调整发展策略，从单纯吸引年轻人转向积极建设并留住有孩子的家庭。

年轻人来了，但家庭正在离开

城市曾押注于“创意阶层”理论，即吸引受过良好教育的创意工作者能推动经济增长。房地产开发商也随之建造了大量为单身人士、室友和无子女情侣设计的单间、一居室和两居室公寓。

这个策略一度非常成功，但当千禧一代进入 30-40 岁并开始组建家庭时，他们发现城市里的住房选择无法满足他们变化的需求。

• 人口数据变化： 从 2020 年到 2024 年，美国大型城市郡县的 5 岁以下儿童人口减少了约 8%。
• 家庭流失加速： 在纽约市，有 6 岁以下儿童的家庭离开的速度是其他人群的两倍。
• 无法填补的空缺： Z 世代人口规模较小，加上远程工作的兴起，他们无法填补千禧一代家庭离开后留下的空白。

当家庭离开时，城市失去的不仅仅是税收。他们失去了收入最高、消费能力最强的群体，以及下一代的劳动力。

城市需要留住这些处于职业生涯巅峰期的人，而这个时期恰好与他们养育子女的阶段重合。

为什么城市不为家庭建房？

多种因素共同导致了对家庭不友好的城市发展模式。

• 现有居民的反对： 许多房主（通常是已过育儿年龄的老年人）担心增加住房密度会损害其房产价值或生活质量，因此会利用其政治影响力来阻止新建住房。
• 排他性分区规划： 历史上，许多城市利用分区规划来排斥低收入和少数族裔家庭。如今，美国城市绝大多数区域仍被划为独栋住宅区，限制了联排别墅、小型公寓楼等更经济适用住房的建设。
• 经济上的不划算： 孩子不直接缴税，却需要耗费大量公共服务资源（尤其是教育）。地方政府主要通过财产税来资助学校，这使得他们缺乏欢迎有学龄儿童家庭的动力。

  > “孩子在他们还是孩子的时候并不能为自己买单，”曼哈顿研究所的研究员 Robert Verbruggen 直言不讳地指出，“当他们长大并找到工作后，才能回报社会。”

• 规划文化的惯性： 许多城市规划者的观念仍停留在上世纪六七十年代，当时家庭大规模迁往郊区。这导致了一种将家庭视为“郊区问题”而非“城市问题”的开发文化。

忽视家庭的代价

当家庭持续离开，城市将面临一系列连锁反应，最终导致衰退。

• 掏空中间阶层： 城市人口会变得两极分化，只剩下低收入居民和居住在豪华住宅中的极富裕阶层，而中产和中上产家庭则会流失。
• 公共服务恶化： 随着家庭的离开，为改善学校、公园和公共交通而奔走呼吁的声音也随之减少，使城市对下一代父母的吸引力进一步下降。
• 影响生育率： 研究发现，住房成本和住房大小与生育模式直接相关。缺乏合适的住房不仅迫使家庭搬离城市，也导致一些人选择根本不生孩子。

扭转局势的思路

为了阻止人口流失，一些新的想法和转变正在出现。

政策层面的调整：

• 取消强制性的最低停车位要求，以降低建造家庭型公寓的成本。
• 放宽建筑规范，例如允许建造更高的单楼梯建筑，为更灵活的家庭户型释放空间。
• 简化小型建筑（50 个单元以下）的审批流程，鼓励开发商尝试不同类型的住房。

市场和开发模式的创新：

• 一些投资者开始拒绝以单间和一居室为主的公寓楼，因为租户频繁更换会增加运营成本。
• “建后出租”（Built-to-rent）模式的兴起证明，有孩子的家庭确实愿意租房居住。
• 开发商 Bobby Fijan 提出，在相同面积下，“一居室+书房” 的户型比标准一居室更受青睐，这种设计可以吸引更广泛的人群，包括即将组建家庭的年轻夫妇。

尽管如此，仅靠住房本身无法留住家庭。城市还需要解决公共安全问题，改善学校质量，并修复破损的人行道和不可靠的公交系统等基础设施。这需要真正的投资，而不仅仅是放松管制。对于那些正在目睹家庭逃离和入学率下降的城市领导者来说，这些是值得为之奋斗的战斗。