美国住房危机：为何千禧一代与Z世代的购房梦如此遥远？
当前的美国住房市场正面临一场严峻的危机，让许多人的购房梦想变得遥不可及。尽管政客们将矛头指向美联储现行的高利率政策，但深入分析揭示了更深层次、更复杂的原因。问题的根源并非始于今日，而是过去十多年经济政策的长期后果。金融危机后长期的超低利率环境，加上疫情期间的经济刺激措施，共同推高了房价，使其与普通家庭的收入严重脱节。如今，即使美联储开始降息，高昂的房价、紧张的住房供应以及不断上涨的保险、税收等“隐性成本”，共同构成了一道难以逾越的壁垒，尤其对千禧一代和Z世代的年轻人来说，拥有自己的住房正变得越来越像一个遥远的梦。
要点
- 1历史遗留问题：顶级经济学家指出，当前住房危机的真正罪魁祸首是2008年金融危机后长期维持的超低利率，这过度刺激了购房需求，导致房价被人为推高。
- 2疫情加剧危机：疫情期间的“放水”政策和大规模经济刺激，虽然意在救市，却导致资产价格飙升，进一步恶化了住房可负担性。有专家预测，市场可能需要 10到15年 才能恢复正常。
- 3“隐性成本”的重压：除了高昂的房价和房贷，房屋的维护、保险和房产税等“隐性成本”每年平均高达近 1.6万美元，其增长速度已超过家庭收入的增长速度。
- 4信贷门槛变高：金融危机后更严格的信贷标准，使得信用分数不高的潜在首次购房者被排除在市场之外，系统性地将许多人变成了“永久租房者”。
视角
摩根大通首席全球策略师
美联储的错不在于今天的利率太高，而在于金融危机后，他们将利率维持在过低水平的时间太长了。这鼓励了所有人去买房，并不断抬高价格。
Amherst 集团 CEO
为应对疫情而采取的经济政策，其代价可能是我们让整整一代美国人买不起房了。住房可负担性可能从未像今天这样糟糕。
Zillow 经济学家
在当前高利率和房源有限的市场中，了解维护、保险和税收等“隐性成本”至关重要，这些开支的上涨速度已超过了收入增长。
要理解今天的困境，我们需要回顾过去。许多分析师认为，问题的种子早已埋下。
历史背景
2008年全球金融危机后，为了刺激经济复苏，美联储采取了非常规的货币政策。在 2008年底至2015年 间，基准利率几乎降至零。这种“零利率”环境导致了异常低的抵押贷款利率，并持续了很长一段时间。
当时的问题从来不是“这栋房子值多少钱”，而是“你能负担多少月供？”。当抵押贷款利率只有3%时，人们自然能负担得起更高的总价。当美联储后来开始加息使利率正常化时，就像关上了陷阱的门。
这种政策环境极大地鼓励了购房行为，推动房价一路上涨。当利率最终回归正常水平时，许多人才发现自己已被高昂的房价和沉重的贷款压得喘不过气。
争议焦点：谁该为住房危机负责？
尽管前总统特朗普将矛头直指美联储主席鲍威尔，称其“迟到”的加息政策伤害了房地产业，但许多经济学家并不同意这种简单归因。他们认为，指责当前的高利率是本末倒置。真正的症结在于过去的低利率环境和住房供给不足的结构性问题。摩根士丹利的分析师指出，尽管美联储已多次降息，但抵押贷款利率与政策利率之间的差距达到了40年来的最高点，这表明美联储对市场的实际影响力正在减弱。贷款机构在供应紧张和需求旺盛的市场中，并没有完全跟随降息步伐。
“隐形成本”的重压
除了房价本身，拥有房屋的持续成本也给家庭预算带来了巨大压力。根据Zillow的数据，这些“隐性成本”正在快速侵蚀人们的购买力。这些费用包括房屋维护、保险费和房产税，全国平均每年总计近1.6万美元，相当于每月额外支出超过1300美元。尤其在佛罗里达州和路易斯安那州等地，房屋保险费在过去五年中飙升了70%以上，其增长速度远超收入增长，让本已严峻的住房负担问题雪上加霜。
Q&A
Q: 为什么美联储降息了，但房贷利率还是那么高？
A: 这主要是因为市场并未处在“正常”的经济环境中。首先，住房供应非常紧张。其次，疫情期间的低利率让大量买家涌入市场，消耗了本已不多的房源。因此，贷款机构没有太大动力去降低利率来吸引客户。政策利率和实际抵押贷款利率之间出现了巨大的“利差”，这意味着美联储的政策调整无法像过去那样顺畅地传导到消费者层面。
你知道吗？
根据Amherst集团的内部测算，要让美国的住房可负担性回到2019年的水平，需要出现以下三种情况之一：房价下跌35.3%，或者利率下降4.6个百分点，又或者家庭收入增长55%。这三个条件在短期内几乎都不可能单独实现，凸显了当前住房问题的严峻程度。