人们常常混淆住房需求和房屋所有权，但两者截然不同。真正的住房需求体现在租赁市场，反映了人们对居住空间的需求；而房屋所有权则更多地是一种受生活方式和贷款标准影响的选择。2003-2005年的房价飙升源于价格上涨的自我实现预期，而非单纯的贷款宽松，这导致了市场过热和随后的痛苦调整。因此，政府应减少对住房市场的干预，停止过度强调房屋所有权，让市场自行调节。
住房需求与房屋所有权是两回事
将房屋拥有率等同于住房需求是一个常见的误解。更清晰的理解方式是：
- 住房需求：这源于人们需要一个地方居住。这个供需关系主要在 租赁市场 中得到平衡。当住房需求相对于供应紧张时，租金就会上涨。
- 房屋所有权：这取决于个人选择，即居住者是否同时也是房屋的所有者。它是一种 生活方式和投资选择，主要受家庭状况（如年龄、是否有子女）和贷款标准的影响。
我们可以将住房市场分为两个层面：住房的供需在租赁市场中达到平衡，而房东与自住业主之间的比例则取决于生活方式偏好和贷款标准。
一个社区的房屋所有权比例从 40% 变为 60%，并不一定会直接影响租金或房价。
房价波动的真正原因
2003-2005 年的房地产繁荣，其根本驱动力是 价格上涨的自我实现预期。
- 人们普遍预期房价会快速上涨，这刺激了更多人购房，既为了自住，也为了投资或“炒房”。
- 为了迎合这种需求，贷款机构 放宽了贷款标准。
- 这种购房热潮推动了住房供应的增加，反而使得 租金保持在较低水平。
从 2006 年开始，房价失去了上涨动力，导致许多早期的购房决策变得不划算。市场调整的过程非常痛苦，因为将房屋所有权转回租赁状态的成本高昂且耗时。与此同时，贷款机构和监管机构 收紧了信贷，这让调整过程更加艰难。
在这个过程中，价格的涨跌并非由贷款标准直接引起，而是由 市场预期 驱动的。宽松的信贷只是将房屋拥有率推高到了一个不可持续的水平。
政策建议：减少干预
当前的住房政策过于强调提升房屋拥有率，导致政府对抵押贷款市场的干预过多。一个更健康的市场需要更少的政府干预。
具体的政策调整建议包括：
- 限制政府贷款机构：应将房利美和房地美等机构的业务范围限制在为 自住购房者 提供30年期抵押贷款。
- 取消“可负担住房”要求：停止通过对开发商施加要求来人为创造“可负担住房”，这实际上是对建筑行业征收的监管税。
- 减少建设监管：简化对建筑行业的监管，降低开发成本。
最终目标是让房屋拥有率的“筹码”自然落地，由市场本身来决定一个可持续的平衡点。