Mamdani对租金管制的观点值得深思

尽管经济学家普遍认为租金管制会加剧住房短缺，但纽约市长候选人佐兰·马姆达尼（Zohran Mamdani）提出的“冻结租金”方案却提供了一种新的政治视角。他主张，租金管制并非单纯的经济政策，而是一种政治工具：通过缓解租户的短期经济压力，可以为推动更大规模的住房建设赢得必要的选民支持。研究表明，受租金管制保护的居民更倾向于支持新建住房，这表明将租金管制与促进建设的政策相结合，虽然存在抑制投资等风险，但可能为解决住房危机提供一条可行的路径。

经济学家的普遍共识

传统上，经济学家对租金管制持强烈的批评态度。瑞典经济学家阿萨尔·林德贝克（Assar Lindbeck）曾有一句名言：

除了轰炸，租金管制是目前已知的摧毁一座城市最有效的技术。

这种观点的核心论据简单而有力：

• 加剧短缺： 住房价格昂贵是因为供应不足，而租金管制会使短缺问题变得更糟。
• 抑制新建： 限制租金上限会降低开发商的利润，从而削弱他们建造新住房的意愿。
• 影响维护： 如果房东无法通过提高租金来覆盖不断上涨的维护成本，现有公寓的状况会变差，甚至被撤出市场。

一种新的“政治现实主义”

马姆达尼的方案则更接近于 政治现实主义。他承认增加住房供应是降低成本的关键，但他认为，仅靠建设是不够的，也来得不够快。

他强调：“我们绝对需要加快新房建设的进程，但除非我们同时解决人们的燃眉之急，否则我们无法做到这一点。”

在许多住房短缺严重的地区，新建住房的政治环境非常糟糕。居民往往只看到开发的短期负面影响，而收益却需要数年甚至数十年才能显现。这种动态使得单纯的“多建房”（通常被称为 YIMBY主义，“Yes in My Backyard”）面临实际难题：

• 民众直觉： 尽管数据显示新建住房能降低区域房价，但大多数居民的直觉恰恰相反。他们将新开发与租金上涨、生活成本提高和社区置换（即中产阶级化）联系在一起。
• 时间滞后： 即使通过了允许建造更多住房的法律，人们也需要数年时间才能感受到实际效果。

租金管制作为政治催化剂

反直觉的是，租金管制或许能成为解决上述政治难题的答案。

一项针对2019年柏林租金管制法的研究发现，与假设相反，居住在租金管制公寓里的居民支持本地新建住房的可能性，比非管制单位的居民 高出37%。研究者得出结论，租金管制通过保障价格稳定，缓解了居民对“新开发会导致自己无法负担现有住房”的恐惧。

“我的结论是，当人们感到受保护、有安全感时，他们对变化的恐惧就会大大减少。”

此外，租金管制在政治上是一个明确的赢家，民调支持率通常在75%到85%之间。它能几乎立即为选民带来实实在在的好处，这与新建住房的漫长周期形成鲜明对比。

马姆达尼的双重策略

马姆达尼的方案试图将短期救济与长期建设结合起来。

• 短期策略： 提出“冻结租金”的标志性口号，停止“租金稳定”单位的租金上涨。
• 长期目标： 承诺利用城市资金在10年内建造20万套新住房，并支持一系列 促进建设的YIMBY政策，如简化审批、放宽分区限制和允许在交通枢纽附近建造公寓楼。

他认为，当纽约人看到社区里的新建筑时，他们需要知道这只是一个更大住房计划的一部分，而不会加速他们被挤出社区。

风险与挑战并存

当然，这种策略并非没有风险。

• 法律与政治障碍： 马姆达尼可能无法直接“冻结租金”，因为租金涨幅由一个独立委员会决定。
• 吓退投资： 即使新建筑不受管制，像“冻结租金”这样的政策也可能产生寒蝉效应，吓跑那些寻求长期政治稳定性的投资者。马里兰州蒙哥马利县在2023年通过租金稳定法后，新住房投资便出现暴跌。
• 执行风险： 最大的风险在于，政府可能只实施了受欢迎的租金冻结，却未能在得罪既得利益者的情况下，完成艰难的建设性改革。如果新建筑跟不上，住房危机只会恶化，从而引发更极端的租金管制，形成恶性循环。

尽管如此，在许多城市，住房危机的现状已无法容忍。当传统的YIMBY主义因政治阻力而停滞不前时，将租金管制作为一种政治润滑剂，以换取对大规模建设的支持，或许是一场值得一试的赌博。正如华盛顿州、加州和俄勒冈州的住房组织者所发现的，将租户保护措施与扩大住房供应的法案相结合，往往是推动改革通过终点线的关键。