截至2025年8月，美国名义房价虽然接近历史高点，但经通胀调整后的实际房价已连续8个月下降，较2022年的峰值下跌了约3%。尽管实际房价仍高于2006年的泡沫时期，但库存增加和通胀持续正在对房价施加下行压力，导致其呈现平稳或小幅下降的趋势。
名义价格 vs. 实际价格
人们通常关注名义房价，但审视经通胀调整后的实际价格同样重要。这揭示了扣除通货膨胀影响后，房屋资产的真实价值变化。
举例来说，如果一栋房屋在2010年1月的价格是30万美元，考虑到通货膨胀，其今天的等值价格将是44.6万美元。
以名义价格计算，Case-Shiller全国指数接近其历史最高点，仅比2025年2月创下的历史高点低约1.0%。
房价的真实图景：实际价格正在下跌
当我们观察经CPI（消费者价格指数）调整后的数据时，情况则完全不同。
- 连续8个月下降：经通胀调整后的全国实际房价指数已连续8个月下滑。
- 较峰值下跌：与2022年的高点相比，全国实际房价已下跌 2.8%。
- 39个月的停滞：距离实际房价的上一个峰值已经过去了39个月。历史上，在房价大幅上涨之后，实际价格通常需要数年时间才能重回高点。
这表明，尽管名义数字看起来很坚挺，但房屋作为资产的实际价值正在缩水。
历史对比与未来展望
与19年前的房地产泡沫顶峰相比，目前的实际房价仍高出约 9.6%。这表明从历史角度看，房价依然处于高位。
作者最初的预测是“2025年全国房价基本持平”，这意味着实际价格将出现小幅下跌。
当前实际房价的下降趋势，主要由以下两个因素驱动：
- 库存增加：市场上的待售房屋增多，给价格带来了下行压力。
- 通货膨胀：持续的通胀进一步侵蚀了房价的实际价值。