政府政策通过限制住房供应同时刺激需求，导致了住房短缺和价格上涨。其中，由政府补贴支持的 30 年期固定利率抵押贷款，对借款人而言是一笔极好的交易，因为它将利率风险转移给了贷款方。然而，这种贷款模式在自由市场中难以存在，其风险最终由纳税人承担。因此，与其将房利美和房地美私有化，不如严格限制其业务范围，仅服务于自住房购买者，以避免风险社会化而利润私有化。
供需失衡的根源
美国住房市场的核心问题在于政府政策的自相矛盾。一方面，地方政府长期压制新住房建设；另一方面，联邦政府、房利美和房地美则不断刺激购房需求。
- 结果： 住房短缺和价格飙升。自 2020 年 1 月以来，房价已上涨 55%。
- 疫情影响： 疫情期间的历史性低利率进一步推高了房价。
这种 “补贴需求，限制供应” 的模式是描述政府政策的经典概括。
同时，华尔街的大型银行，如高盛、花旗等，正在积极游说白宫，希望主导房利美和房地美的首次公开募股（IPO）。这是一种典型的 寻租行为，即试图通过政治影响力从政府创造的机会（巨额承销费）中分一杯羹。
30 年期抵押贷款：是福是祸？
30 年期固定利率抵押贷款是美国住房市场的核心金融工具，但对其的看法存在分歧。
批评观点： 认为它是一种“掠夺性”的金融工具，是中央计划的产物，而非市场选择。它鼓励购房者承担超出其承受能力的债务。
对借款人的利好： 事实上，对于借款人来说，这种贷款非常有利。它创造了一种“正面我赢，反面你输”的局面。
一旦你获得了这种贷款，如果市场利率上升（例如从 6% 升至 10%），你可以锁定低利率，让贷款机构承担损失。如果市场利率下降（例如从 6% 降至 3%），你可以通过再融资获利。
政府干预的产物
30 年期固定利率抵押贷款的存在完全依赖于政府的补贴和支持，它并非自由市场的自然选择。
- 历史根源： 它最初由现已倒闭的储蓄和贷款行业提供，该行业受到存款保险和利率管制的保护。
- 当前支持： 如今，这一模式由拥有强大政府背景的房利美和房地美接管。
在一个真正的自由市场中，这种贷款模式将很难存在。贷款机构要么会向借款人收取高昂的前期费用，要么根本不会提供这种产品。市场将由 5 年、10 年或 15 年期的固定利率贷款主导。
一个务实的解决方案
与其将房利美和房地美私有化，让银行借助政府支持谋取暴利，同时将风险转嫁给纳税人，不如采取一种更审慎的方法。
我们不应 将利润私有化，同时将风险社会化。
建议将房利美和房地美保留在政府体系内，并对其业务范围进行严格限制：
- 仅限购买 30 年期固定利率贷款。
- 仅限用于 购买 自住 的首套住房。
- 禁止用于 再融资、第二套住房或投资性房产。
让所有其他类型的贷款活动回归真正的私人市场。这样既能保留 30 年期固定利率贷款对普通购房者的好处，又能有效控制其带来的系统性风险。