美国住房供应不足的问题根植于地方保护主义。州一级的改革虽然取得了一些进展，但常因政治阻力而受限。在此背景下，一项获得两党支持的联邦法案《ROAD to Housing Act》提出了新的解决方案。该法案的核心思路是，由联邦政府制定更宽松的示范性分区法规，并通过财政激励鼓励地方政府在特定区域采纳，类似于“建设权特区”模式。尽管这并非彻底的改革，但它被视为一种巧妙绕开地方阻力、有效增加住房供应的潜力策略，为解决住房危机带来了希望。
问题的根源：分散的权力与地方的阻力
美国政府层级过多，责任分散，这在住房问题上造成了灾难性后果。住房建设的决策权通常落在最容易受地方邻里反对影响的层级。
- 整体利益分散：建造一栋公寓楼能为新住户提供住所，为整个都会区带来更低的租金和长期的经济增长。
- 地方成本集中：但对于附近的邻居来说，他们直接感受到的是交通流量增加、噪音变多等负面影响。
结果是，地方决策者为了迎合只关心眼前不便的选民，往往会扼杀住房开发项目，而忽视了整个区域的经济健康或新来者的利益。
州级改革的尝试与局限
近年来，一些积极的住房政策改革发生在州一级，因为州政府比单个城市更能从住房增长中获益。这促使一些州开始推翻地方的分区规定，强制要求允许更多建设。
例如，俄勒冈州和加州都曾通过立法来放宽限制。但这些改革并非总是一帆风顺。
然而，大多数州一级的干预措施相当温和，更雄心勃勃的计划往往因政治阻力而失败。
纽约州州长凯西·霍楚尔（Kathy Hochul）曾推动一项允许建造 80 万套新住宅的宏大计划，但最终因郊区的强烈反对而放弃。这表明，即使在州一级，政治环境对住房建设也可能相当不友好。
联邦层面的新思路：《ROAD to Housing Act》
现在，联邦政府也可能介入。由参议院银行委员会主席、共和党人蒂姆·斯科特（Tim Scott）和资深成员、民主党人伊丽莎白·沃伦（Elizabeth Warren）共同牵头提出的《ROAD to Housing Act》法案，在 7 月份获得了委员会的一致支持。
起初，这项法案看起来包含的都是一些温和的措施，例如为采纳良好政策的城镇提供小额拨款。通常，能获得一致支持的法案意味着它不会对任何人构成太大威胁，而真正变革性的分区改革必然会触动一些人的利益。
“建设权特区”：一个更激进的构想
然而，经济创新集团（EIG）的智库团队认为，这项法案蕴含着一个可能产生巨大影响的联邦策略雏形，他们称之为 “建设权特区”（Right-to-Build Zones）。
这个想法可以类比为邓小平在 1980 年代在中国南方设立的经济特区。与其一次性废除所有糟糕的政策，不如划出几个小区域，让它们从零开始，实行一套完全不同、更自由的制度。
“建设权特区”的运作模式如下：
- 联邦制定示范法规：由联邦政府创建一套非常宽松的示范性分区法规，例如取消强制停车位、降低最小地块面积、允许建造多户住宅等。
- 地方自愿选择采纳：城市和城镇可以选择采纳这些法规，并且可以只在特定的社区实施，以减少反对声音。
- 财政激励：市政当局每根据新法规建成一套新住宅，就能获得联邦政府的奖励。
这个想法的强大之处在于，它既能绕开美国政府层级分裂造成的规则困境，又允许城镇将改革范围严格限制在小范围内，从而最大限度地减少反对声音。
希望与现实：法案的潜力与不足
《ROAD to Housing Act》包含了“建设权特区”模式的许多基本要素。
- 它要求联邦政府创建 示范性分区政策。
- 它为住房增长和地方采纳良好政策提供了 财政激励。
但该法案仍有不足之处。目前的激励措施与 实际建成结果 挂钩，而不是与 采纳新规 的行为挂钩，这可能会奖励那些本就打算建房的城市。此外，法案对在城市内划定 特定区域 以促进住房供应的强调也不够。
尽管如此，这项获得两党广泛支持的法案能接近这样一个富有远见的构想，本身就带来了希望。或许这个看似无害的法案，最终会显现出 一些真正的威力。