摘要：美国同时存在 超过400万套住房缺口 与 约1500万套空置房，但这两者并不能直接对接。大量空置房属于租赁周期中的正常空置、度假屋或被投资者囤积，地理分布与用途不匹配。地方性的清理与改造（如底特律土地银行、巴尔的摩项目、空置税、办公楼改造）能改善局部环境与增加供应，但要真正缓解全国住房可负担性问题，仍需长期、可持续地大幅增加有效住房供应。
关键结论：解决住房危机没有“银弹”，需要多管齐下并以增加真正可居住供应为中心。
现状一览（核心数据）
- 住房缺口：约 400 万套，难以满足需求。
- 官方无家可归人数：约 77 万人（历史新高）。
- 空置住房：约 1500 万套，其中超过三分之一集中在 50 个大都会区。
- 健康租赁市场的自然空置率一般为 3%–5%。
为什么大量空置房不能立即缓解危机
- 空置房并非同质：
- 正常轮换空置：用于寻找新租户或整修（约占空置的一大部分）。
- 季节性/度假屋：在旅游季繁忙，但长期不适合常住（约 20.7%）。
- 投机囤房：高端市场中，投资者空置房以持有增值或短租获利。
- 地理不匹配：空房集中在某些城市或度假区，无法直接帮助纽约、旧金山等高需求地区的被迫搬离者。
- 结构与条件问题：许多空置房并非“可立即入住”的合适住房（破败、需改造、设施不足）。
地方应对与示例（可产生效果但有限）
底特律与土地银行模式
- 做法：由土地银行出面解决产权问题、拆除或加固危险建筑，然后“按现状出售”，要求买家修缮达标。
- 成果：自 2014 年以来处置 11.5 万余处物业，拆除 2.7 万栋，售出 2 万处。
- 优点：抑制社区蔓延性衰败，改善现有居民生活环境。
- 局限：需要大量资金与长期投入；只能修复局部问题，无法快速扩大到全国级别供给。
巴尔的摩与州级承诺
- 情况：约 1.3 万套空置房，连排房相互损坏风险高。
- 措施：州长承诺 5 年内清理 5,000 处空置物业，结合公私资金。
- 难点：繁琐的许可、产权获取和资金规模仍是主要障碍。
征收空置税与透明度提高
- 成效示例：温哥华实施空置房税，促使大量公寓重回租赁市场。
- 做法组合：空置税 + 所有权透明（披露幕后真实控制人） + 逐年递增空置费用。
- 风险：执法薄弱会被规避（如华盛顿特区曾出现虚假占用申报案件）。
打击投机的政策工具（要点）
- 空置税 / 递增税率：抬高持有空置的成本。
- 所有权透明：识别并追踪壳公司与LLC背后的真实业主。
- 宅基地豁免（homestead exemptions）：降低自住者税负，从而相对提高对非自住者的税收压力。
示例效果：对高端市场与短租投机有抑制作用，但不能替代大规模建房。
办公楼改造为住宅：机会与限制
- 机遇：疫情后办公空置率上升（约 12.5% 的办公空间空置），为“适应性再利用”提供空间。
- 技术与成本障碍：办公楼窗少、卫生间与通风布置不适合住宅；改造成本高，常需补贴才能可行。
- 适用场景：市中心复兴、靠近就业的住房供应补充，但非普遍快速解决方案。
简明建议（面向政策制定者与城市管理者）
- 将地方修复与全国建造并行：用土地银行等工具治理衰败社区，同时长期增加新建可负担住房供应。
- 针对性政策优先：对高端投机空置实施税与透明规则；对可改造资产（例如合适的办公楼）提供有条件补贴。
- 政策设计要考虑地理匹配与可居住性：把资源投向人们需要居住的城市和房型。
- 加强执行与数据透明：准确识别空置类型与所有权，防止规避和滥用豁免。
结论（关键句）
“没有银弹。” 多种局部举措（清理废弃房屋、征税、改造办公楼）都有价值，但要真正缓解全国性的住房负担问题，核心仍是长期、大规模地增加合适地点、合适价格的有效住房供应。