美国正面临严重的住房短缺，核心原因是严格的土地使用法规限制了新住房的建设。支持放宽限制的“YIMBY”运动认为，改革这些法规是解决问题的关键。然而，批评者指出，仅靠放宽法规是不够的，因为融资困难、劳动力短缺和材料成本高昂等问题同样阻碍了建设。尽管如此，解决住房危机的第一步仍然是改革土地使用法规，因为这是最经济有效的措施，并且能为解决其他问题创造条件。
住房危机的根源：法律规定的短缺
美国住房短缺问题严峻，现有住房比家庭数量少 470 万套。这个问题不仅推高了通货膨胀，也阻碍了经济增长和社会流动性。
“YIMBY”（Yes In My Backyard，支持在我家后院建房）运动认为，这个问题的核心在于法律本身。
- 限制性分区： 大约 75% 的住宅用地依法禁止建造公寓楼。
- 昂贵的规定： 许多法规实际上要求独栋住宅必须宽敞，从而推高了建造成本。
- 建设障碍： 在市中心，停车位等要求也常常让多户住宅的开发在财务上或物理上变得不可行。
YIMBY 运动主张放宽这些限制，并已在明尼苏达、加利福尼亚等州取得了进展。
批评者的合理之处：问题不止于法规
一些批评者认为，仅仅放宽土地使用法规并不能解决问题，他们的观点有一定道理。房地产开发是一项风险极高的投资，需要开发商投入大量资金、承担债务，并长期押注于单一资产的未来价值。
批评者认为，即使法律允许建造更多住房，如果市场上的住房供应充足到足以拉低租金，开发商就会因利润下降而停止建设。
这个观点指出了一个重要事实：土地使用法规并非限制住房建设的唯一因素。
2008 年后从未恢复的建筑业
观察 2000 年以来的美国住房开工数据图表可以发现，问题远比法规更复杂。2008 年金融危机后，住房建设急剧下降，并且再也未能恢复到危机前的水平。这背后有更深层次的原因：
- 融资困难： 2008 年后，银行提供建筑贷款的成本更高，获取难度也更大。美联储为抗击通胀而加息，进一步加剧了融资挑战。
- 劳动力短缺： 金融危机导致大量建筑工人失业转行。如今，由于年轻一代不愿从事该行业以及移民率下降，建筑业一直难以招募到足够的熟练工人。
- 材料成本飙升： 许多锯木厂在经济衰退期间倒闭。后来，特朗普政府的关税政策进一步推高了木材和金属等关键建筑材料的成本。
“如果你解决了分区问题，劳动力问题就会成为决定性的制约因素……认为只要我们解决了分区问题，一切就会一帆风顺，这种想法是错误的。我们必须应对所有这些挑战，没有单一、简单的解决方案。” — 罗伯特·迪茨，全美住宅建筑商协会首席经济学家
一套更全面的解决方案
要真正实现住房充足，需要一套超越土地使用改革的综合方案。
- 政府融资支持： 地方政府可以为多户住宅项目提供优惠融资，并用未来的租金收入进行再投资，形成一个自我维持的建设循环。
- 税收政策激励： 通过“加速折旧”等会计规则，允许投资者更快地冲销其房产的账面价值，从而减少税负，鼓励投资。
- 解决劳动力问题： 扩大技术工人的移民机会，并增加对职业培训的资助。
- 降低材料成本： 取消对木材、铜和钢等住房投入品的高额关税。
- 提升建筑效率： 通过统一地方建筑规范，推广“模块化建筑”等高效的工厂化生产方式。
当然，增加住房供应并不能保证所有人都能负担得起。因此，任何完整的住房议程都必须包括现金补贴、租金援助或社会住房等政策，以帮助低收入群体。
为什么 YIMBY 仍然是对的
尽管问题复杂，但 YIMBY 运动将土地使用改革作为优先事项是正确的，原因有二：
- 它是主要原因： 过度的土地使用法规是导致住房稀缺和价格高昂的根本原因之一。它限制了每一个建设周期的顶峰，也加深了每一个低谷。
- 它成本最低： 取消不必要的限制几乎不花费任何公共资金。相比之下，提供贷款补贴、税收优惠或建设社会住房都需要巨大的财政投入。
更重要的是，放宽土地使用法规通常会增加市政收入。当公寓楼被允许建造时，更多的建筑会拔地而起，从而增加房产税收。城市可以用这笔新增的资金来支持其他住房计划。
简而言之，城市目前正在主动地让住房变得稀缺和昂贵。要求城市首先停止这种“自残”行为，是推动更广泛改革最合乎逻辑的起点。