深度解读州参议院第79号法案

加州参议院第 79 号法案 (SB 79) 提议在交通枢纽附近放宽地方分区限制，以鼓励建造更多高密度住宅。支持者认为这是解决住房危机、支持公共交通和减少碳排放的关键一步。然而，反对者担心此举会削弱地方政府的自主权，缺乏足够的可负担住房保障，并可能给现有社区的基础设施带来过大压力。尽管争议不断，该法案被视为加州应对住房短缺问题的一项重要尝试，正面临来自州长及地方领导层的审视和压力。

什么是 SB 79 法案？

简单来说，SB 79 法案旨在通过建立州级统一标准来改革分区法规，允许在公交站点等交通枢纽附近建造更高密度的住宅楼。这意味着，在特定区域内，州政府的规定将优先于某些地方性的分区限制。该法案由州参议员斯科特·威纳 (Scott Wiener) 发起，其目标是推动“交通导向型发展”，直接应对加州的住房和气候挑战。

支持法案的核心理由

支持者认为，这项法案对于加州的未来至关重要，主要基于以下几点：

• 增加住房供应： 该法案旨在大幅提升加州的住房数量，特别是在需求旺盛的交通便利地区。从长远来看，增加供应有助于稳定住房成本，让更多中产和工薪家庭有能力在城市中心居住。
• 强化公共交通： 在车站附近建造更多住房，可以有效增加公共交通的客流量，从而帮助稳定交通机构的预算。这种模式在东京、香港等将土地使用与交通规划紧密结合的国际城市已取得成功。
• 减少碳排放： 鼓励人们住在公共交通附近，是减少对汽车依赖的有效方式。这将直接减少温室气体排放，支持加州更广泛的气候目标。
• 统一分区标准： 倡导者指出，当前的地方分区政策常常排斥或阻碍多户住宅的开发。一个全州统一的标准可以消除监管瓶颈，加快建设速度。
• 促进住房公平： 该法案被视为一项公平措施，旨在通过在历史上具有排他性的单户住宅区附近的交通走廊提供新住房，从而向更多不同背景的居民开放高机会社区。

反对法案的主要担忧

尽管法案目标宏大，但批评者和一些地方社区提出了切实的担忧：

• 削弱地方自治： 反对者认为，该法案凌驾于地方政府精心制定的住房政策之上。他们主张，地方政府更了解本地独特的地理、环境和基础设施限制。
• 可负担性不足，可能加剧流离失所： 一些住房倡导者指出，法案中关于可负担性的条款力度不够，无法确保低收入家庭能够真正受益。更糟的是，新开发可能导致现有、价格更亲民的住房被拆除，使原有租户失去稳定的住所。
• 基础设施压力与环境风险： 新增的大量人口是否会超出学校、紧急服务等公共设施的承载能力？同时，有人担心新开发项目可能位于洪水区或火灾高风险区等环境敏感地带。
• 减少公众监督： 为了简化审批流程，法案可能会减少公众听证会和社区意见的参与机会。这被批评为可能违反现有的透明度法律，削弱了公民参与。
• 交通机构权力过大： 近期的修正案赋予了交通机构更广泛的分区权力，甚至超出了现有的交通走廊范围。批评者担心，这可能促使这些机构做出受商业利益驱动而非社区利益驱动的决策。

加州迫切需要更多住房，尤其是在交通便利的地区。SB 79 是少数几个致力于大规模实现这一目标的严肃尝试之一。

尽管法案并不完美，但支持者认为，在维持一个失灵的现状和迈出解决问题的一步之间，加州必须做出选择。州长加文·纽森此前曾大力支持一系列亲住房法案，但他尚未对 SB 79 表明立场，同时正面临来自洛杉矶等地方领导人的强烈反对。现在，各方压力都集中在他身上，人们在观察他今年夏天早些时候表现出的“YIMBY”（赞成在我后院建房）立场是否只是一时之举。