和Mike Bird聊聊被低估的土地经济学

经济学中的土地问题常被低估，但它却是理解全球经济现象的关键。地方政府通过出售土地使用权来获取财政收入，是导致中国香港、新加坡等亚洲城市房价畸高、租金收益率极低的核心原因。历史上，二战后日韩台成功的土地改革，其背后有着独特的政治动因，而“土地整治”制度则有效解决了土地碎片化问题。土地作为一种长久且不可移动的资产，与信贷体系紧密相连，深刻影响着经济周期和财富不平等。从亨利·乔治主义的兴衰到俄国与中国的革命，土地所有权问题始终是驱动政治变革的核心力量，其价值甚至能直接为香港地铁等大型基建项目融资。

亚洲模式：土地财政的起源与影响

在亚洲许多地区，特别是香港、新加坡和中国大陆，地方政府的财政严重依赖土地销售。这个模式并非近期产物，而是有其历史根源。

    • 殖民地遗产：香港和新加坡的土地制度源于19世纪的英国殖民统治。当时，英国殖民政府发现，通过拍卖土地的长期使用权（通常是99年租约）来为新的港口城市融资，是一种管理上简单且高效的方式。这种做法避免了征收复杂的税种，同时土地的价值会随着城市的繁荣而自然增长。

    • 中国大陆的借鉴与发展：中国在改革开放后，借鉴了香港的模式。1994年的一项税收改革是关键的催化剂，该改革将大部分税收收入划归中央政府，但地方政府仍需承担大量支出责任。为了弥补财政缺口，地方政府被赋予了出售土地使用权（通常为70年）的巨大激励。

“中国设法同时展现了住房过剩和住房短缺的所有最坏症状。一方面是疯狂建设造成的巨大浪费，另一方面是房价收入比高达二三十倍。”

这一模式带来了几个独特的后果：

    • 高昂的房价：地方政府有强烈的动机维持高地价，因为这是其主要的收入来源。
    • 有限的投资渠道：在中国，由于资本管制和不发达的金融市场，家庭缺乏优质的投资选择。房地产因此成为最受青睐的资产，进一步推高了需求和价格。
    • 极低的租金收益率：由于房价主要是由投资和投机需求而非居住需求驱动，导致租金回报率极低，在中国大城市通常低于1%。许多房产被买下后长期空置，仅仅作为价值储存的工具。

独特的政治背景：日韩台的战后土地改革

二战后，日本、韩国和台湾都经历了彻底的土地改革，这在世界其他地区极为罕见。这些改革之所以能够成功，主要得益于其独特的政治环境。

    • 政治压力是主要动因：在战后的日本，美国占领军司令麦克阿瑟拥有至高无上的权力，他坚信土地改革是防止共产主义蔓延的关键。在台湾和韩国，国民党政府和韩国政府也面临着来自共产主义的直接威胁，因此将土地重新分配给佃农，成为争取民心、巩固政权的必要手段。

    • 小农经济的挑战：这些改革将大片土地分割成非常小的、经济上可能并不高效的地块。然而，这些国家随后都实现了惊人的经济增长和城市化。

    • 土地整治（Land Readjustment）的作用：一个关键的配套政策是“土地整治”。这项源自德国的制度允许在获得多数土地所有者同意后，对碎片化的土地进行重新规划和合并，以适应更高效的农业生产或城市发展。这为解决土地改革带来的碎片化问题提供了有效途径。

土地与信贷：经济周期的放大器

土地作为一种金融资产，其最重要的特性之一是它与信贷的紧密联系。

土地是一种 非常长寿的资产。与会贬值的机器或知识产权不同，土地的价值通常不会消失，这使其成为理想的贷款抵押品。

这个特性创造了一个强大的反馈循环：

    • 当经济上行时，土地价格上涨。
    • 拥有土地的个人和公司可以用其升值的土地作为抵押，获得更多、更便宜的信贷。
    • 这些新增的信贷进一步投入经济，推动土地价格继续上涨。

这个循环可以极大地放大经济繁荣，但也使其变得脆弱。一旦人们对土地未来价值的预期发生改变，信贷就会迅速枯竭，可能引发严重的金融危机，正如1980年代的日本泡沫经济所展示的那样。

政治变革的引擎：从亨利·乔治到现代革命

历史上，土地所有权问题一直是引发重大政治和社会变革的核心议题。

    • 亨利·乔治主义的兴衰：在19世纪末的美国，思想家 亨利·乔治 提出对土地价值征收单一税，他的思想形成了一场声势浩大的社会运动。他认为土地的价值由社会共同创造，其收益不应归于私人地主。他的理念影响深远，甚至启发了中国的 孙中山，后者将地权平均的思想写入了中华民国的建国纲领。然而，随着更激进的共产主义思潮兴起，乔治主义逐渐被边缘化。

    • 革命的根源：土地问题是20世纪多场革命的导火索。无论是俄国革命还是中国革命，其核心驱动力之一都是农民对土地的渴望。革命者承诺将土地从地主手中夺走并分给农民，以此赢得了广泛的支持。尽管这些承诺在革命成功后往往被集体化所取代，但它揭示了土地分配不公所蕴含的巨大政治能量。

土地价值捕获：为基础设施买单

土地价值的增长也可以被用来资助公共项目，这种做法被称为“土地价值捕获”。

最典型的例子是 香港的地铁系统（MTR）。

    • MTR公司本质上是一家房地产开发公司，恰好也运营着铁路。
    • 政府授予MTR在未来地铁站周围开发房地产的权利。
    • 地铁的建设极大地提升了周边土地的价值。
    • MTR通过出售或出租这些高价值的房产所获得的利润，足以覆盖地铁建设和运营的成本，使其成为全球少数能够盈利的公共交通系统之一。

这种模式展示了土地经济学的巨大潜力：通过合理利用土地增值，可以为社会创造巨大的公共利益。