过去十年，美国房价飙升最快的并非沿海大都市，而是达拉斯等内陆城市。文章探讨了达拉斯房价翻倍的深层原因，指出问题根源并非建筑商垄断，而是严格的土地使用法规和过大的最低地块面积限制，这些规定阻碍了小型经济适用房的建设。尽管疫情期间的需求激增导致价格飙升，但达拉斯通过大力增加住房供应，最终成功稳定了房价，其经验为其他面临住房危机的城市提供了重要启示。
房价上涨的谜团
过去十年间，美国房价涨幅最大的地区出人意料地出现在了内陆城市，而非传统的沿海高价区。
- 凤凰城：房价上涨 134%
- 亚特兰大：房价上涨 129%
- 达拉斯：房价上涨 99%
这个现象引出了一个核心问题：以建房速度快而闻名的达拉斯，为何房价也几乎翻了一番，让中产家庭难以负担？
真正的罪魁祸首：糟糕的规则而非贪婪的开发商
一种流行的观点将矛头指向大型建筑商，认为他们形成了“寡头垄断”，通过故意不建房来抬高利润。然而，调查显示这种说法缺乏证据支持。问题的核心在于其他因素。
我认为可以提供一个更完整的故事。它关乎糟糕的规则、大地块、热门需求和一场可怕的疫情——按这个顺序。
1. 土地使用的限制
随着城市不断向外扩张，新的规则也越来越多，减缓了建设速度。达拉斯的开发商发现，他们不仅要向外建，还必须通过在更小的地块上建设来增加密度。但某些东西阻碍了这一进程。
- NIMBY（邻避主义）心态：与沿海城市一样，“不要在我家后院”的态度在达拉斯等南部城市蔓延。富裕的居民利用现有法规来阻止新的开发项目。
- 一位达拉斯的建筑商表示，过去这里是“每个建筑商的梦想”，但“现在一切都需要谈判；一切都是一个过程。”
2. 最低地块面积的束缚
最低地块面积是理解住房政策的一把关键钥匙。这项规定要求每栋新房必须建在指定大小的土地上，如果这个面积要求过大，就几乎不可能实现高密度、低成本的住房建设。
住房研究员埃德·平托（Ed Pinto）曾说，如果房地产的第一法则是“地段，地段，地段”，那么住房可负担性的第一法则就应该是“小地块，小地块，小地块”。
在达拉斯，最常见的最低地块面积要求是 7,500 平方英尺。这成为了一个巨大的障碍。研究表明，建在小于 4,500 平方英尺地块上的房屋，比建在更大地块上的房屋便宜三分之一。如果法律规定只能建造占地巨大的独栋住宅，那么建造廉价住房就变得极为困难。
疫情的催化作用
在 2020 年和 2021 年，受低利率和远程工作趋势的推动，人们对温暖地区更大住宅的需求爆炸式增长。
- 从 2020 年到 2024 年，达拉斯都会区新增了超过 60 万人，相当于整个波士顿的城市人口。
- 需求远远超过了供应能力，导致达拉斯的房价在短短两年内飙升了 50% 以上。
然而，达拉斯很快调整了步伐。住房建设在 2022 年达到新高。随着供应的增加，价格增长也趋于稳定。从 2022 年到 2025 年，达拉斯房价仅上涨了 0.88%，远低于纽约（7.21%）和芝加哥（6.5%）。
供应是解决之道
达拉斯的故事最终证明了增加供应的重要性。尽管面临种种问题，但这座城市确实建造了大量的房屋，最终满足了需求并控制了价格。
一个积极的进展是，德州通过了一项新法律，禁止大城市在新开发区设置高于 3,000 平方英尺的最低地块面积。这将使开发商能够建造更小、更便宜的房屋，以满足普通家庭和年轻购房者的需求。
- 休斯顿的先例：几十年前，休斯顿将其市区的最低地块面积降至 1,400 平方英尺，此后成千上万的联排别墅得以建成。如今，休斯顿是美国增长最快的县之一，但其十年房价涨幅低于全国平均水平。
最终，在过去一年里，达拉斯的房价实际上有所下降。这并非因为建筑商突然改变了策略，而是因为供应最终赶上了需求。
在住房问题上，规则仍然是王道。在允许建设的地方，建设就会发生。达拉斯可以从休斯顿学到很多，但美国其他地方仍然可以从达拉斯学到很多。