Zillow称：房贷利率需大幅下调才能让普通家庭买得起房，但这几乎不可能

由于创纪录的房价和高企的贷款利率，普通美国家庭已难以负担购房成本，首次购房者比例降至历史水平的一半。专家分析指出，即使利率大幅下降——这本身就不太可能——也无法根本解决问题。真正的症结在于一个复杂的困境，包括工资增长停滞、住房库存短缺以及税费上涨，这意味着短期内住房可负担性危机难以缓解，购房者需要调整期望并寻求替代方案。

利率和房价的双重挤压

疫情后，美国住房市场面临严峻挑战。抵押贷款利率在 2023 年末一度飙升至 8%，目前仍在 7% 左右的高位徘徊。与此同时，自疫情爆发以来，房价上涨了超过 53%。

这种双重压力直接导致了住房负担能力的急剧恶化，其后果是：

• 首次购房者比例 降至历史平均水平的一半。
• 根据 Zillow 的分析，要让典型房屋变得“可负担”，抵押贷款利率需要降至 4.43%，但分析师认为这种幅度的下降“目前不现实”。

在纽约、洛杉矶、迈阿密和旧金山等主要城市，即使是 0% 的利率也无法让典型家庭买得起房。

降低利率并非万能药

将住房危机完全归咎于高利率是一个误解。住房负担能力是一个由多种因素构成的复杂难题，即使其中一个因素得到改善，也无法带来立竿见影的效果。

PenFed 信用社的首席执行官 James Schenck 指出：“降低利率当然有帮助，但这只是一个更复杂谜题的一小部分，这个谜题还包括 库存短缺、工资停滞以及保险和税收成本的上升。”

核心问题：收入跟不上房价

住房危机的根源在于一个简单而残酷的现实：工资增长远远落后于房价上涨。

• 根据美国财政部 2024 年的报告，在大多数地区，租金和房价的上涨速度都超过了收入的增长。
• Realtor.com 的数据显示，要负担中位数价格的房屋，美国人需要 六位数的收入，而美国的平均工资仅为该数字的一半多一点。

给购房者的现实建议

面对严峻的市场，专家建议购房者采取更务实的策略，而不是等待市场发生根本性转变。

• 调整期望： 房地产经纪人建议客户寻找满足其 85% 到 90% 标准的房屋，例如接受更远的通勤距离或少一个卧室。
• 考虑“增值”房产： 购买需要装修的房屋，通过投入资金进行改造来逐步打造理想家园，同时积累房屋净值。
• 寻找替代贷款渠道：
  • 信用社和小型银行 通常能提供比大型营利性贷款机构更低的利率和费用。
  • 可调利率抵押贷款 (ARM) 可以在初期提供较低的月供，但购房者需了解未来利率可能变化的风险。
  • 关注“滞销”房源： 已经在市场上停留较长时间的房屋，其卖家可能更愿意在价格或交易成本上进行谈判。