美国年轻人正面临史无前例的购房危机，首次购房者年龄飙升至历史新高。这一问题源于过去50年严格的分区法规、2008年经济衰退对建筑业的打击，以及近年来疫情导致的房价和利率双双暴涨。高昂的成本和供应不足不仅让年轻人无法拥有住房，还影响了他们的婚姻和生育决策。要解决这一“彻底灾难”，需要地方与联邦政府联手，通过激励政策增加住房建设并降低长期利率。
一场“彻底的灾难”
对于年轻人来说，买不起房的状况尤其糟糕。衡量经济状况的一个简单标准是：一个有全职工作的27或28岁年轻人能否买得起房？现在的答案是：绝无可能。
即使是拥有好工作的35岁人群，也必须背上沉重的债务才能勉强买房。我只是认为这是一个彻底的灾难。
直到不久前，二十多岁的夫妇购买首套房还很常见。如今，这已是稀有事件。数据显示，美国人的购房年龄正在急剧上升：
- 首次购房者：1991年的中位年龄是 28岁，如今已升至 38岁，创下历史新高。
- 所有购房者：1981年的中位年龄是 36岁，如今已升至 56岁，同样是历史新高。
这是现代历史上年轻人（泛指40岁以下）买房最困难的时期。住房不仅仅是统计数据，它塑造了我们的生活。随着年轻人住房拥有率降至历史低点，结婚率和生育率也持续暴跌。在经济问题上，美国年轻人是最沮丧的一代。
住房危机的三重根源
美国住房负担能力的恶化是一个复杂的问题，可以看作是三个历史悲剧的叠加。
50年悲剧：规则的束缚 自1970年代以来，严格的分区限制（Zoning）开始大规模应用。这些规定，如最小地块面积和停车位要求，以及旨在阻止新开发的“邻避主义”（NIMBY）运动，严重限制了住房的整体增长。相比于五六十年代的建设黄金期，八九十年代的住房增长率几乎减半。
20年悲剧：建筑业的崩溃 2007-2008年的大衰退摧毁了建筑行业。建筑业就业人数暴跌约40%，导致2010年代成为美国有记录以来人均住房建设最少的十年。到2019年，当庞大的千禧一代进入购房黄金年龄时，巨大的需求压力将房价推向新高。
5年悲剧：疫情的催化 新冠疫情让居家办公成为常态，许多人渴望更大的空间，引发了一波购房热潮。需求激增，而供应链中断又减缓了建设速度，导致房价疯狂上涨。从2020年3月到2022年夏天，美国房价指数上涨了42%，相当于在短短两年内经历了过去近二十年的房价通胀。
最糟糕的处境
对年轻购房者而言，最坏的情况还在后头。为了应对通货膨胀，美联储大幅加息，导致30年期抵押贷款利率从2021年初的约2.5%飙升至2023年的7%左右。
这带来了一系列连锁反应：
- 月供翻倍：新贷款的典型月度按揭付款增加了一倍以上。
- 库存锁定：持有低利率旧贷款的房主不愿意搬家和换房，导致市场上待售房屋数量锐减，降至30年来的最低点。
- 成本全面上涨：由于自然灾害增多等因素，房屋保险和税收成本也在上升。
对于年轻人来说，这就是一个最坏的组合：房价太高，贷款太贵，市面上又没房可买。
寻求解决方案
住房问题已成为美国政治的核心议题。民调显示，年轻选民已将住房负担能力列为他们最关心的问题之一。
一个有效的方案必须是“丰裕议程”（Abundance Agenda），其核心是建造更多的房屋。
华盛顿可以推行一种“胡萝卜而非大棒”的策略：创建一个国家奖励计划，向那些住房许可增长最快的州和城市提供大量的基础设施和发展资金。
这种“支持住房建设的胡萝卜”（YIMBY Carrot）策略不仅能奖励积极行为，还能改变地方政治的博弈。支持住房的团体可以反驳邻避主义者：“你反对新开发，等于直接让我们损失了本可以用于公园和学校的资金！”
同时，降低长期抵押贷款利率也至关重要，这需要短期内抑制通胀，长期内控制国债。
尽管充满了灾难性的统计数据，但灾难的好处是它能引起人们的注意。住房危机已进入国家政治的中心舞台，如果政客们想成为中产阶级的保护者和年轻人未来的守护者，他们必须回到住房问题上来。